舞台設定（全話共通）— 賃貸不動産経営管理士 物語コース「大家の井上さんのアパートを受託して1年」
全話、同じ会社・同じアパート・同じ人物で進む。台本・問題・画面の例は原則この設定を使う。数字は下の表のものを使い、勝手に変えない。
1. 私たち（受託する側）
| 項目 | 設定 |
|---|---|
| 会社 | 株式会社ドアーズ賃貸管理。千葉県船橋市。賃貸住宅管理業者（国土交通大臣登録、管理戸数 1,200戸＝200戸以上なので登録は義務）。宅建業の免許も持つ（募集・仲介はこの免許で） |
| ツバサ（あなた） | 賃貸不動産経営管理士。この営業所の業務管理者（1営業所に1人以上）。管理の実務と重要事項説明の責任者 |
| カリン | 営業担当で宅地建物取引士。募集・内見・入居者への重要事項説明（宅建業法35条）・お金の条件はカリン |
| ドアくん | 新人スタッフ。資格なし。現地対応・書類の下書き・入居者からの電話の一次対応。素朴な疑問を言う役 |
| 外注 | 清掃（月2回）、設備業者（給湯器・水道・電気）、鍵業者、原状回復の内装業者、家賃保証会社、駆けつけ（夜間の水漏れ・鍵） |
2. アパート（受け持つ側）
| 項目 | 設定 |
|---|---|
| 名前 | メゾン井上（賃貸アパート） |
| 大家 | 井上さん（74歳）。船橋市在住。定年後にアパートを相続し、23年間自分で管理してきた（自主管理）。妻と2人暮らし。銀行ローン残 1,800万円（メゾン井上に抵当権あり） |
| 場所 | 船橋市、駅徒歩10分 |
| 建物 | 木造2階建て、2002年3月竣工（築24年、新耐震）、8戸（101〜104、201〜204）、各 1K 25㎡、都市ガス、ガス給湯器、外階段、駐輪場、受水槽なし（直結給水）、浄化槽なし（公共下水） |
| 家賃 | 68,000円＋共益費 3,000円。敷金1か月、礼金1か月。家賃保証会社の利用が必須。更新料は家賃1か月（2年ごと） |
| 入居者（受託時） | 101 山田（会社員・のちに滞納）／102 ラジ（IT企業勤務・インド出身）／103 松本（会社員）／104 大野（大学生）／201 吉田（会社員、2年目で更新が近い）／202 石井夫妻／203 岡田夫妻（夫が第9話で亡くなる）／204 空室（第4〜5話で森さんが入居） |
| 状態 | 井上さんが「もう自分では無理。204号室が半年空いている。家賃の振込確認と苦情の電話がつらい」とうちに相談に来た（第1話） |
3. 契約（何を、いくらで）
| 項目 | 設定 |
|---|---|
| 契約の種類 | 管理受託契約（国交省「賃貸住宅標準管理受託契約書」の書式）。相手は大家の井上さん個人。サブリース（特定賃貸借）ではない（第14話で比較） |
| 委託の範囲 | 入居者募集の窓口、契約・更新・解約の手続き、家賃の集金と送金、滞納の督促、苦情・修繕の対応、退去立会いと原状回復の精算、建物の巡回（月1回）、大家への報告 |
| 管理委託料 | 家賃の5%＝1戸 3,400円/月、8戸で 27,200円/月（空室は無料）。更新事務手数料 家賃の0.5か月（更新料1か月は大家へ）。仲介手数料は入居者から家賃1か月＋消費税（74,800円）。募集の広告料（AD）は大家から家賃1か月 |
| お金の預かり | 入居者は毎月27日にうちの「管理業務用口座」（家賃等管理口座）へ振込（保証会社の口座振替）。うちは翌月5日に、管理委託料を引いた残りを井上さんの口座へ送金し、送金明細を送る。会社のお金（固有財産）とは別の口座、帳簿も物件ごと（賃貸住宅管理業法16条） |
| 期間 | 2年、自動更新。解約は3か月前の申出 |
| 契約前後の法定手続 | 管理受託契約の重要事項説明（ツバサ＝業務管理者が関与、書面を交付して契約の前に）→契約→契約締結時書面（遅滞なく）→年1回の定期報告（第2話・第3話） |
4. これは「含まれない」（混同しやすいもの）
| 含まれない | 理由 |
|---|---|
| 分譲マンションの管理組合の管理 | それはマンション管理業（別の法律・別の資格＝管理業務主任者）。この講座の対象外 |
| サブリース（うちが借り上げて又貸し） | 特定賃貸借契約。第14〜15話で「井上さんが勧誘される話」として扱う。うちはやらない |
| 入居者への重要事項説明 | 宅建業法35条。宅建士のカリンの仕事。ツバサ（経営管理士）はできない |
| 工事の施工 | 工事は業者。うちは手配・見積・立会いまで |
| 家賃の立替 | うちは立て替えない。滞納は保証会社が代位弁済し、保証会社が入居者に請求する |
5. 登場人物（cast.json の id）
固定（毎話）: narr（講師）、tsubasa（ツバサ）、karin（カリン）、door（ドアくん）、mob_e（井上・大家）。
入居者: tenant（山田 101）、mob_d（ラジ 102）、mob_b（松本 103）、mob_a（大野 104）、mob_f（吉田 201）、mob_c（石井夫妻 202）、haigusha（岡田 203・夫を亡くす）、tenant2（森・204に入る新しい入居者）。
その他: hosho（保証会社の担当 中山・女性）、gyosha（業者）、gyosei（行政・国交省/市）、chukai（他社の仲介業者）、kainushi（高田・隣地を買った人、第9話）、sub_eigyo（サブリース会社の営業 第14〜15話）。
この人物以外は出さない。 同時に画面に出すのは2人まで。
6. 1年の流れ（どの話でこの舞台のどこを使うか）
| 話 | 時期 | 使う場面 |
|---|---|---|
| 0 | — | はじめに（コース紹介・試験の形・登場人物・1年の地図） |
| 1 | 4月 | 井上さんの相談 →「うちが受けられるか」（登録・200戸・業務管理者・従業者証明書・標識）→ 受ける準備 |
| 2 | 4月 | 井上さんへの重要事項説明（書面・業務管理者・IT重説はしない）→ 管理受託契約 → 締結時書面 → 引き継ぎ（鍵・契約書・敷金の残高） |
| 3 | 5月 | 最初の家賃の受け取り。管理業務用口座と帳簿（分別管理）、秘密保持、清掃の再委託、送金明細、年1回の定期報告の予告。行政の立入検査の噂（監督処分） |
| 4 | 5〜6月 | 204号室の募集（図面・家賃・広告料）、おとり広告、申込と審査、ラジの友人（外国人）・障害のある申込者への対応、過去に102で人が亡くなった？（告知）、セーフティネット住宅 |
| 5 | 6月 | 森さんとの契約（カリンの重説と契約書）、普通借家か定期借家か、特約、消費者契約法 |
| 6 | 6月 | 森さんの保証（保証会社＋親の連帯保証・極度額）、敷金 68,000円の預かり、成年後見人が出てくる別の申込 |
| 7 | 7〜10月 | 27日の入金確認、山田さんの滞納（1か月目電話→2か月目 内容証明→保証会社の代位弁済→支払督促→明渡し）、供託、時効、家賃の値上げ相談 |
| 8 | 8〜10月 | 給湯器の故障（修繕義務・費用）、ラジの友人の居候（転貸）、台風で一部使えない（減額）、外階段で松本さんが転ぶ（工作物責任）、大家の共有 |
| 9 | 10〜11月 | 岡田さんの夫の死亡（相続・同居の妻）、吉田さんの更新（合意更新・法定更新・正当事由）、隣地を買った高田さんと枝の話（相隣関係）、「もし売ったら」（地位移転・抵当権・登記） |
| 10 | 12月 | 大野さんの退去、立会い、原状回復の精算（クロス・クリーニング・鍵）、敷金の返還 |
| 11〜13 | 通年 | 建物・設備（別途設計） |
| 14〜16 | 1〜3月 | 井上さんの新築とサブリース勧誘、税金・保険（別途設計） |
| 17 | 翌年4月 | 補講（1年後、ツバサがドアくんに教える） |
7. よく使う数字（作り話で変えない）
家賃 68,000円／共益費 3,000円／敷金 68,000円／礼金 68,000円／管理委託料 3,400円/戸・月（5%）／仲介手数料 74,800円（税込）／更新料 68,000円・更新事務手数料 34,000円／山田さんの滞納 2か月 142,000円（家賃＋共益費×2）／ガス給湯器の交換 165,000円／クロス張替 1,200円/㎡／ルームクリーニング 30,000円（1K）／鍵交換 15,000円／原状回復の入居者負担の例 12,400円／ローン残 1,800万円。
※ 相場としての妥当性は sources.md に「相場の目安・出典」として書く。法律上の数字（極度額の要否、200戸、1年ごとの報告 等）は条文どおり。
8. 読みの注意（READINGS に登録）
転貸＝てんたい／賃借人＝ちんしゃくにん／賃貸人＝ちんたいにん／敷金＝しききん／催告＝さいこく／供託＝きょうたく／造作＝ぞうさく／相隣＝そうりん／瑕疵＝かし／極度額＝きょくどがく／代位弁済＝だいいべんさい／立入＝たちいり／従業者証明書＝じゅうぎょうしゃしょうめいしょ／定期建物賃貸借＝ていきたてものちんたいしゃく／原状回復＝げんじょうかいふく／破封＝はふう／さや管＝さやかん。