管理受託契約 ― 重要事項説明と契約書

正解: 3. 賃貸住宅管理業者は、賃貸人が管理受託契約重要事項説明の対象となる場合は、その者が管理受託契約について一定の知識や経験があったとしても、書面にて十分な説明をしなければならない。

• ① × 誤り。「できるだけ近接した時期」ではなく、契約締結までに書面で説明する。
• ② × 誤り。業務管理者が自ら説明する義務はなく、管理・監督のもとで行えばよい。
• ③ ○ 正しい。賃貸人に知識や経験があっても、書面で十分な説明が必要。
• ④ × 誤り。報酬額の変更でも、変更に係る事前説明なしに変更契約はできない。
• 条文: 管理業法13条1項「当該管理受託契約を締結するまでに…書面を交付して説明しなければならない」
• 引っかけ: 例外の作りすぎ（知識・経験や近接性を理由に、説明義務を軽く扱う誤り）。
• まとめ: 重説は契約締結前に書面で。知識・経験があっても省略できない。

正解: 2. 業務管理者の管理・監督のもとで、実務経験のある従業員に説明させる

• ① ○ できる。業務管理者自らが説明することは、もちろんできる。
• ② ○ できる。業務管理者の管理・監督のもとであれば、他の従業員でもよい。
• ③ × できない。重説は委託を受けようとする賃貸住宅管理業者自らが行う必要がある。
• ④ × できない。子会社は別法人であり「自ら行う」要件を満たさない。
• 条文: 解釈・運用の考え方13条関係1「賃貸人から委託を受けようとする賃貸住宅管理業者自らが行う必要がある」
• 引っかけ: 「自ら行う」の範囲の誤解（グループ会社や提携先を自社と同一視する誤り）。
• まとめ: 実施者は自社の人（業務管理者または監督下の従業員）に限る。他社委託は不可。

正解: 1. 未収金回収の紛争対応

• ① × 誤り。未収金回収の紛争対応（訴訟等）は、代理権授与の6項目に含まれない。
• ② ○ 正しい。賃貸借契約の更新は、標準管理受託契約書14条4号の代理権事項。
• ③ ○ 正しい。修繕の費用負担についての入居者との協議は14条5号の代理権事項。
• ④ ○ 正しい。原状回復についての入居者との協議は14条6号の代理権事項。
• 条文: 標準管理受託契約書14条「乙は…次の各号に掲げる業務について、甲を代理する」
• 引っかけ: 範囲の広げすぎ（督促はできても、その先の訴訟まで代理権に含めてしまう誤り）。
• まとめ: 代理権は6項目（徴収・督促・通知受領・更新・修繕協議・原状回復協議）。紛争対応は含まない。

正解: 2. 報酬に含まれていない、通常必要となる費用（水道光熱費や空室管理費等）を書く

• ① × 誤り。書くべきは「報酬に含まれていない」費用であり、含まれる費用は対象外。
• ② ○ 正しい。報酬に含まれていない、通常必要な費用（水道光熱費・空室管理費等）を記載する。
• ③ × 誤り。施行規則31条5号の記載事項であり、任意ではない。
• ④ × 誤り。ここでの費用は管理業務に関する費用であり、入居者負担分に限らない。
• 条文: 施行規則31条5号「報酬に含まれていない管理業務に関する費用であって…通常必要とするもの」
• 引っかけ: 対象の取り違え（報酬に含まれる費用まで書く、または任意だと誤解する）。
• まとめ: 書くのは「報酬に含まれていない」通常必要な費用。記載は義務。

正解: 1. 鍵の管理（保管・設置、交換及びその費用負担）に関する事項は、賃貸住宅管理業者が行うこととされている。

• ① × 誤り。鍵の管理（保管・設置・交換・費用負担）は乙ではなく甲（賃貸人）が行う。
• ② ○ 正しい。入居者から代理受領した敷金等は、速やかに甲へ引き渡す。
• ③ ○ 正しい。住戸への立入りは、あらかじめ入居者へ通知し、承諾を得る必要がある。
• ④ ○ 正しい。契約締結時・終了時、入居者へ遅滞なく通知しなければならない。
• 条文: 標準管理受託契約書12条1項「鍵の管理…に関する事項は甲が行う」
• 引っかけ: 役割の入れ替え（鍵の管理者を、甲（賃貸人）と乙（管理業者）で取り違える誤り）。
• まとめ: 鍵の管理は甲（賃貸人）が行うのが原則。乙は引渡し・明渡し時に一時的に預かるだけ。

正解: 2. 再委託する業務の内容と、再委託予定者を事前に説明する

• ① × 誤り。予定の有無だけでなく、内容と再委託予定者まで説明する必要がある。
• ② ○ 正しい。再委託する業務の内容と再委託予定者を、事前に明らかにして説明する。
• ③ × 誤り。事後報告ではなく、契約前の重要事項説明として事前に行う。
• ④ × 誤り。再委託に関する事項は施行規則31条6号の必須記載事項。
• 条文: 解釈・運用の考え方13条関係2（6）「再委託することとなる業務の内容、再委託予定者を事前に明らかにすること」
• 引っかけ: 時期の入れ替え（事前説明が必要なのに事後報告でよいと誤解する）。
• まとめ: 再委託の内容と再委託予定者は、契約前に事前説明する。

正解: 1. 引き渡された建物が契約の内容に適合しないものであるとして、Ａに対して報酬の減額を請求したＢは、当該契約不適合に関してＡに対し損害賠償を請求することができない。

• ① × 誤り。報酬減額を請求しても、別途、契約不適合による損害賠償を請求できる（564条）。
• ② ○ 正しい。不適合を知った時から1年以内に通知しないと、担保責任を追及できない。
• ③ ○ 正しい。契約不適合があれば、目的物の修補（追完）を請求できる（559条・562条）。
• ④ ○ 正しい。報酬の支払と建物の引渡しは、同時履行の関係にあるのが原則。
• 条文: 民法564条「前二条の規定は…損害賠償の請求…の行使を妨げない」
• 引っかけ: 請求権の排他視（減額請求をすると他の請求ができなくなると誤らせる）。
• まとめ: 報酬減額請求をしても、損害賠償請求は妨げられない。両方を主張できる。

正解: 2. 1週間程度

• ① × 誤り。即日締結は、判断のための時間が十分でないおそれがある。
• ② ○ 正しい。説明から契約締結まで、1週間程度の期間を置くことが望ましいとされる。
• ③ × 誤り。1か月以上という基準は示されていない。
• ④ × 誤り。期間を置くことが望ましいとされており、目安が示されている。
• 条文: 解釈・運用の考え方13条関係1「説明から契約締結までに１週間程度の期間をおくことが望ましい」
• 引っかけ: 目安の有無の誤解（定めがない、または厳格な期限があると誤解する）。
• まとめ: 説明から契約締結まで、1週間程度の期間を置くのが望ましい（努力目標）。

正解: 3. 管理業務を実施するのに必要な水道光熱費が報酬に含まれる場合、水道光熱費の説明は不要である。

• ① × 誤り。管理業務の実施方法は、回数や頻度を明示して説明する必要がある。
• ② × 誤り。苦情や問い合わせへの対応業務も、内容を説明する必要がある。
• ③ ○ 正しい。水道光熱費が報酬に含まれるなら、別途その説明は不要。
• ④ × 誤り。賠償責任保険で補償されない場合は、その旨を説明する必要がある。
• 条文: 施行規則31条5号「報酬に含まれていない管理業務に関する費用であって…通常必要とするもの」
• 引っかけ: 「不要」の適用範囲の誤り（報酬に含まれる費用にまで説明義務を広げる、または削る）。
• まとめ: 説明が要るのは「報酬に含まれていない」費用だけ。含まれていれば説明不要。

正解: 1. 契約の同一性を保ったまま期間だけ延長するので、重説は不要

• ① ○ 正しい。契約の同一性を保ったまま期間だけ延長する形式的な変更なら、重説は不要。
• ② × 誤り。形式的な変更にまで毎回全項目の重説を求めるものではない。
• ③ × 誤り。締結時書面も同様に、形式的な変更なら交付は不要。
• ④ × 誤り。口頭確認だけで足りるという扱いは定められていない。
• 条文: 解釈・運用の考え方13条関係1「契約の同一性を保ったままで契約期間のみを延長する…形式的な変更と認められる場合は…行わないこととして差し支えない」
• 引っかけ: 例外の見落とし（形式的変更にも原則どおり全項目の重説が要ると誤解する）。
• まとめ: 期間だけの延長は形式的な変更として、重説・締結時書面ともに不要。

正解: 2. 受任者が委任者の請求に応じて随時、委任事務の処理状況を報告していた場合、委任事務の終了の際の報告は不要である。

• ① ○ 正しい。委任事務処理で受け取った金銭に利息が生じたときは、委任者に返還する。
• ② × 誤り。随時報告していても、委任終了後は遅滞なく経過・結果を報告する必要がある。
• ③ ○ 正しい。必要と認められる債務を負担したとき、委任者に自己に代わる弁済を請求できる。
• ④ ○ 正しい。必要な費用を支出したときは、支出日以後の利息を付して請求できる。
• 条文: 民法645条「委任が終了した後は、遅滞なくその経過及び結果を報告しなければならない」
• 引っかけ: 義務の重複を無いものとする誤り（随時報告があれば終了時報告は不要、という誤解）。
• まとめ: 委任終了後の報告義務は、途中の随時報告の有無にかかわらず独立して発生する。

正解: 2. 賃貸借契約の更新

• ① × 含まれない。訴訟のような紛争対応は代理権の6項目に含まれない。
• ② ○ 含まれる。賃貸借契約の更新は、標準管理受託契約書14条4号の代理権事項。
• ③ × 含まれない。示談交渉のような紛争対応も、代理権の範囲外。
• ④ × 含まれない。弁護士への委任も代理権の6項目には列挙されていない。
• 条文: 標準管理受託契約書14条「乙は…次の各号に掲げる業務について、甲を代理する」（全6号）
• 引っかけ: 範囲の広げすぎ（督促までは代理できても、紛争対応まで含めてしまう誤り）。
• まとめ: 代理権は6項目のみ。訴訟・示談・弁護士委任のような紛争対応は含まれない。

正解: 3. 賃貸住宅管理業者が修繕の費用負担について賃貸人を代理して入居者と協議する場合は、その内容について事前に賃貸人と協議し、承諾を求めなければならないとされている。

• ① × 誤り。家賃等は半年ごとではなく、毎月、期日までに甲へ引き渡す。
• ② × 誤り。緊急業務の通知は口頭ではなく、速やかに書面で行う。
• ③ ○ 正しい。修繕の費用負担についての協議は、事前に甲と協議し承諾を求める必要がある。
• ④ × 誤り。甲が必要な情報を提供しなかったために生じた損害は、甲が負担する。
• 条文: 標準管理受託契約書14条「乙は…第四号から第六号までに掲げる業務を実施する場合には…甲と協議し、承諾を求めなければならない」
• 引っかけ: 主体の入れ替え（甲乙の負担・通知方法を取り違える誤り）。
• まとめ: 家賃等は毎月引渡し。緊急業務は書面通知。修繕費用の協議は甲の事前承諾が必要。

正解: 2. 督促まではできるが、訴訟のような紛争対応は代理権に含まれず、弁護士等の役割になる

• ① × 誤り。訴訟提起は代理権の6項目に含まれていない。
• ② ○ 正しい。督促までがうちの代理権の範囲で、訴訟のような紛争対応は弁護士等の役割。
• ③ × 誤り。弁護士でない者が報酬を得て法律事務を扱うことは、弁護士法72条で制限される。
• ④ × 誤り。管理業務に含まれるからといって、当然に代理できるわけではない。
• 条文: 弁護士法72条（弁護士でない者による法律事務の取扱い等の禁止）
• 引っかけ: 代理権の範囲の誤解（管理業務全般を代理できると誤って広げる）。
• まとめ: 訴訟のような紛争対応は代理権に含まれず、弁護士等に委ねる必要がある。

正解: 4. ４つ

• ア ○ 適切。管理業務の内容及び実施方法は施行規則31条3号の記載事項。
• イ ○ 適切。報酬並びに支払の時期及び方法は31条4号の記載事項。
• ウ ○ 適切。管理業務の一部の再委託に関する事項は31条6号の記載事項。
• エ ○ 適切。管理受託契約の更新及び解除に関する事項は31条11号の記載事項。
• 条文: 施行規則31条「国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする」（全11号）
• 引っかけ: 数え落とし（実務で目立つ項目だけを数え、他を見落とす誤り）。
• まとめ: ア〜エはすべて施行規則31条の記載事項。4つとも適切で答えは4つ。

正解: 2. 契約書上、鍵の管理は甲（井上さん）が行うのが原則

• ① × 誤り。鍵の管理は乙（管理業者）ではなく、甲（賃貸人）が行うのが契約書上の原則。
• ② ○ 正しい。鍵の管理（保管・設置・交換・費用負担）に関する事項は甲が行う。
• ③ × 誤り。管理者は契約書で甲と定められており、誰でもよいわけではない。
• ④ × 誤り。鍵業者への委託が義務付けられているわけではない。
• 条文: 標準管理受託契約書12条1項「鍵の管理…に関する事項は甲が行う」
• 引っかけ: 役割の入れ替え（管理会社が鍵を持つのが当然、という思い込み）。
• まとめ: 鍵の管理は甲（賃貸人）が原則。乙は引渡し・明渡し時に一時的に預かるだけ。

正解: 2. 速やかに、契約書に記載した振込先へ振り込んで井上さんに引き渡す

• ① × 誤り。契約終了まで保管するのではなく、速やかに引き渡す。
• ② ○ 正しい。入居者から代理受領した敷金等は、速やかに甲へ引き渡す。
• ③ × 誤り。定期報告のタイミングまで待つ扱いではない。
• ④ × 誤り。管理報酬との相殺は家賃等の話で、敷金は速やかにそのまま引き渡す。
• 条文: 標準管理受託契約書7条1項「乙は、入居者から代理受領した敷金等を…速やかに、甲に引き渡さなければならない」
• 引っかけ: 時期の誤解（保管や後払いでよいと誤解する）。
• まとめ: 代理受領した敷金等は、速やかに甲（賃貸人）へ引き渡す。

正解: 2. あらかじめ入居者に通知し、承諾を得てから立ち入る

• ① × 誤り。管理業務のためであっても、無断での立入りはできない。
• ② ○ 正しい。あらかじめ入居者に通知し、承諾を得てから立ち入るのが原則。
• ③ × 誤り。承諾を得るべきは入居者であり、大家の承諾では足りない。
• ④ × 誤り。警察への届出は要件になっていない。
• 条文: 標準管理受託契約書17条2項「あらかじめその旨を本物件の入居者に通知し、その承諾を得なければならない」
• 引っかけ: 承諾の相手の取り違え（大家の承諾で足りると誤解する）。
• まとめ: 立入りは、入居者への事前通知と承諾が原則。防災等の緊急時は例外。

正解: 2. 承認を受けずに実施し、速やかに書面で業務内容と費用を通知する

• ① × 誤り。緊急を要する業務は、承認を待たずに実施できる。
• ② ○ 正しい。承認を受けないで実施でき、速やかに書面で内容・費用を通知する。
• ③ × 誤り。通知した費用は、原則として甲（賃貸人）が支払う（乙の責めによる場合を除く）。
• ④ × 誤り。管理業者として対応するのが管理受託契約上の役割。
• 条文: 標準管理受託契約書11条1項「甲の承認を受けないで実施することができる…速やかに書面をもって…通知しなければならない」
• 引っかけ: 手続の誤解（承認がないと何もできない、または費用を業者が負担すると誤解する）。
• まとめ: 緊急業務は先に実施し、事後に書面で通知。費用は原則甲が負担する。

正解: 2. 遅滞なく、対象の賃貸住宅・実施方法・契約期間・報酬などを記載した書面を交付する

• ① × 誤り。交付するのは重要事項説明書ではなく、締結時書面である。
• ② ○ 正しい。契約締結後、遅滞なく、法定事項を記載した締結時書面を交付する。
• ③ × 誤り。定期報告まで待つ扱いではなく、遅滞なく交付する。
• ④ × 誤り。口頭確認では足りず、書面の交付が義務付けられている。
• 条文: 管理業法14条1項「賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結したときは…遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない」
• 引っかけ: 書面の混同（重説書面と締結時書面を同じものと誤解する）。
• まとめ: 契約締結後は遅滞なく、14条・施行規則35条の事項を記載した締結時書面を交付する。

正解: 3. 維持保全などの事実行為の委託なので、準委任にあたる

• ① × 誤り。管理受託契約は雇用契約ではない。
• ② × 誤り。請負（632条）は仕事の完成を目的とする契約であり、性質が異なる。
• ③ ○ 正しい。維持保全のような事実行為の委託は、民法656条の準委任にあたる。
• ④ × 誤り。使用貸借は無償で物を貸し借りする契約で、管理業務の委託とは異なる。
• 条文: 民法656条「この節の規定は、法律行為でない事務の委託について準用する」
• 引っかけ: 契約類型の混同（雇用・請負・使用貸借と取り違える）。
• まとめ: 維持保全という事実行為の委託は、民法656条の準委任にあたる。

正解: 2. 特約がなければ、報酬を請求することはできない

• ① × 誤り。委任は原則無償で、事務を行っただけでは報酬請求権は生じない。
• ② ○ 正しい。受任者は、特約がなければ委任者に報酬を請求できない。
• ③ × 誤り。口頭合意であっても、報酬の定め（特約）自体は必要。
• ④ × 誤り。報酬とは別に、必要な費用の償還は請求できる。
• 条文: 民法648条1項「受任者は、特約がなければ、委任者に対して報酬を請求することができない」
• 引っかけ: 委任＝有償という思い込み（委任は原則無償であることを見落とす）。
• まとめ: 委任は原則無償。報酬を請求するには、契約に報酬の特約が必要。

正解: 1. 委任契約なので、いつでも解除できるが、相手に不利な時期の解除は賠償が必要な場合がある

• ① ○ 正しい。各当事者はいつでも解除できるが、相手に不利な時期の解除等は賠償責任を負う。
• ② × 誤り。委任は各当事者がいつでも解除できるのが原則。
• ③ × 誤り。裁判所の許可は解除の要件になっていない。
• ④ × 誤り。既にした履行の割合に応じた報酬請求権は、解除によって当然に消えない。
• 条文: 民法651条1項・2項「委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる」「相手方に不利な時期に委任を解除したとき…賠償しなければならない」
• 引っかけ: 解除の自由さの誤解（一切できない、または無条件にできると両極端に誤解する）。
• まとめ: 委任はいつでも解除できるが、相手に不利な時期の解除は損害賠償が必要になりうる。

正解: 2. 業務管理者の死亡は委任の終了事由に直接あたらず、会社として後任を選任して継続する

• ① × 誤り。委任の終了事由である「受任者の死亡」は、受任者である会社自体の消滅を指す。
• ② ○ 正しい。業務管理者個人の死亡は委任の終了事由に直接あたらず、後任を選任して契約は続く。
• ③ × 誤り。契約が自動無効になるわけではなく、業務管理者を新たに選任する必要がある。
• ④ × 誤り。営業所ごとに業務管理者の選任は必須であり、無関係ではない。
• 条文: 民法653条「委任は、次に掲げる事由によって終了する。一 委任者又は受任者の死亡」
• 引っかけ: 主体の取り違え（受任者＝会社と、会社の中の担当者個人を同一視する誤り）。
• まとめ: 委任の終了事由「受任者の死亡」は受任者（会社）自体を指し、担当者個人の死亡とは別。

正解: 3. 知識や経験があっても、書面で十分な説明をする

• ① × 誤り。知識・経験の有無は、説明義務を免除する事由ではない。
• ② × 誤り。書面交付と説明はセットで必要であり、説明だけ省略はできない。
• ③ ○ 正しい。賃貸人に知識や経験があっても、書面で十分な説明をすることが必要。
• ④ × 誤り。本人の申出だけでは省略事由にならない。
• 条文: 解釈・運用の考え方13条関係1「その者が管理受託契約について一定の知識や経験があったとしても…十分な説明をすることが必要」
• 引っかけ: 相手の属性による免除（経験者だから省略できると誤解する）。
• まとめ: 賃貸人の知識・経験にかかわらず、書面での十分な説明を省略できない。

正解: 2. 書面を確認しながら説明を受けられる状態か、開始前に確認する

• ① × 誤り。図面等の書類・説明内容を理解できる程度に映像が視認できる必要がある。
• ② ○ 正しい。説明開始前に、書面を確認しながら受けられる状態かを確認する必要がある。
• ③ × 誤り。録画の有無にかかわらず、環境の確認が要件として求められる。
• ④ × 誤り。承諾があっても、映像・音声等の要件確認は省略できない。
• 条文: 解釈・運用の考え方13条関係4（2）「重要事項の説明を受けようとする者が…確認しながら説明を受けることができる状態にあること…確認していること」
• 引っかけ: 要件の一部省略（承諾や録画で環境確認を代替できると誤解する）。
• まとめ: IT重説は、開始前に映像・音声・書面確認の状態をすべて確認する。

正解: 2. 電話での説明依頼と、事前送付・状態確認・理解確認の4要件を満たせば可能

• ① × 誤り。変更契約に限り、要件を満たせば電話での説明も認められる。
• ② ○ 正しい。賃貸人からの依頼、事前送付、状態確認、理解確認の4要件をすべて満たす必要がある。
• ③ × 誤り。電話番号の確認だけでは要件を満たさない。
• ④ × 誤り。依頼があっても、4要件を満たさなければ電話での説明はできない。
• 条文: 解釈・運用の考え方13条関係4（3）電話重説の4要件（管理受託契約変更契約に限る）
• 引っかけ: 要件の省略（依頼があるだけで足りると誤解する）。
• まとめ: 電話重説は変更契約限定で、4要件をすべて満たして初めて認められる。

正解: 2. 商号変更のみの形式的な変更なら、締結時書面の交付は不要

• ① × 誤り。組織運営に変更のない商号変更は、形式的な変更として交付不要。
• ② ○ 正しい。商号変更のみの形式的な変更なら、締結時書面の交付は不要。
• ③ × 誤り。書面が一切不要という扱いではなく、形式的変更として交付を省略できるだけ。
• ④ × 誤り。重説のやり直しは不要（形式的な変更のため）。
• 条文: 解釈・運用の考え方14条第1項関係2「組織運営に変更のない商号又は名称等の変更等、形式的な変更…交付は行わないこととして差し支えない」
• 引っかけ: 例外の見落とし（形式的変更にも書面交付・重説やり直しが要ると誤解する）。
• まとめ: 組織運営に変更のない商号変更は、締結時書面の交付を省略できる。

正解: 2. 提供方法とファイルの記録方式を示した上で、賃貸人から承諾を得る

• ① × 誤り。電磁的方法による提供には、賃貸人の承諾が必要。
• ② ○ 正しい。用いる方法・記録方式を示した上で、書面等で承諾を得る必要がある。
• ③ × 誤り。承諾は記録に残る方法（電子メール等）で得る必要がある。
• ④ × 誤り。拒否の申出後でも、賃貸人から再び承諾を得れば提供できる。
• 条文: 施行令2条1項・2項「示した上で…承諾を…得るものとする」「申出の後に…再び承諾を得た場合は、この限りでない」
• 引っかけ: 手続の省略（承諾なしで送れる、または一度拒否されたら永久に使えないと誤解する）。
• まとめ: 電磁的方法は、方法を示して承諾を得て提供する。拒否後も再承諾があれば使える。

正解: 4. 管理受託契約重要事項説明は、賃貸住宅の賃貸人の承諾があれば、音声のみによる通信の方法で行うことができる。

• ① ○ 正しい。電磁的方法により提供する場合、賃貸人の承諾が必要。
• ② ○ 正しい。出力して書面を作成できる方法でなければならない。
• ③ ○ 正しい。テレビ会議等の場合、書面送付から一定期間後に実施することが望ましい。
• ④ × 誤り。音声のみの通信（電話）は、変更契約以外の重説では認められていない。
• 条文: 解釈・運用の考え方13条関係4（2）「双方向でやりとりできる環境において実施」
• 引っかけ: 適用範囲の広げすぎ（変更契約限定の電話重説を、通常の重説にも広げる誤り）。
• まとめ: 電話（音声のみ）が使えるのは管理受託契約変更契約の重説だけ。

正解: 3. 建物設備の維持保全業務は、民法上の準委任に当たる。

• ① × 誤り。委任と併有するのは請負であって、雇用ではないと解されている。
• ② × 誤り。請負（632条）は「仕事を完成すること」を目的とし、事実行為に限らない定義ではない。
• ③ ○ 正しい。維持保全のような事実行為の委託は、民法656条の準委任にあたる。
• ④ × 誤り。委任契約（643条）は諾成契約で、書面での締結は義務付けられていない。
• 条文: 民法656条「この節の規定は、法律行為でない事務の委託について準用する」
• 引っかけ: 定義の混同（委任・請負・雇用、それぞれの目的を入れ替える誤り）。
• まとめ: 維持保全業務は準委任（656条）。委任は書面なしでも成立する諾成契約。

正解: 4. ４つ

• ア ○ 適切。管理業務の内容は、回数や頻度を明示して具体的に記載・説明する。
• イ ○ 適切。水道光熱費や空室管理費等、報酬に含まれない費用も説明が必要。
• ウ ○ 適切。再委託する業務の内容、再委託予定者も事前に説明する。
• エ ○ 適切。入居者への周知方法（対面・郵送・メール等）も説明事項。
• 条文: 解釈・運用の考え方13条関係2（3）「回数や頻度を明示して可能な限り具体的に記載」
• 引っかけ: 数え落とし（水道光熱費のような付随費用を、報酬の話と別物として見落とす誤り）。
• まとめ: ア〜エはすべて適切。答えは4つ。

正解: 2. 管理受託契約重要事項説明書を電磁的方法で提供する場合、その提供方法や使用するソフトウェアの形式等、いかなる方法で提供するかは賃貸住宅管理業者の裁量に委ねられている。

• ① ○ 正しい。電磁的記録による提供は、賃貸人の承諾を得た場合に限られる。
• ② × 誤り。提供方法や記録方式は業者の裁量ではなく、相手方に示して承諾を得る必要がある。
• ③ ○ 正しい。出力して書面を作成でき、改変の有無を確認できることが必要。
• ④ ○ 正しい。提供を拒否された後でも、賃貸人から再び承諾を得れば提供できる。
• 条文: 施行令2条1項「電磁的方法の種類及び内容を示した上で…承諾を…得るものとする」
• 引っかけ: 主体の入れ替え（業者の裁量に委ねられていると誤らせる）。
• まとめ: 提供方法は業者の裁量ではなく、相手方に示して承諾を得る必要がある。

正解: 1. 管理受託契約を、契約の同一性を保ったまま契約期間のみ延長する内容で更新する場合には、更新時に管理受託契約の書面の交付は不要である。

• ① ○ 正しい。契約の同一性を保ったまま期間だけ延長する更新は、書面交付は不要。
• ② × 誤り。重説書面と締結時書面は交付時期が異なり、一体の書面にはできない。
• ③ × 誤り。標準管理受託契約書はひな形であり、内容の加除・修正をして使える。
• ④ × 誤り。締結時書面も、重説書面と同じく電磁的方法により提供できる。
• 条文: 解釈・運用の考え方14条第1項関係2「形式的な変更と認められる場合は…交付は行わないこととして差し支えない」
• 引っかけ: 交付時期の違い（契約前の重説書面と契約後の締結時書面を同一視する誤り）。
• まとめ: 形式的な変更のみの更新は書面交付不要。締結時書面も電磁的提供が可能。

正解: 2. １つ

• ア ○ 適切。実務経験者が業務管理者の管理・監督のもとで説明することはできる。
• イ × 誤り。賃貸人の勤務先がURであることは、説明を不要にする理由にならない。
• ウ ○ 適切。委任状を提出してもらった上で、配偶者へ説明することは妨げられない。
• エ ○ 適切。賃貸人が満18歳なら成年であり、誰も立ち会わせずに説明できる。
• 条文: 施行規則30条「都市再生機構」等、説明を要しない賃貸人は8者に限られる
• 引っかけ: 主語のすり替え（賃貸人本人ではなく、勤務先の属性で判断させる誤り）。
• まとめ: 誤りは1つ（イ）。説明不要になるのは賃貸人自身が施行規則30条の8者のときだけ。

正解: 4. ４つ

• ア ○ 正しい。賃貸人からの電話での実施依頼がなければ、電話重説はできない。
• イ ○ 正しい。対面希望の申出があれば、対面で説明しなければならない。
• ウ ○ 正しい。説明開始前に、書面を確認しながら受けられる状態か確認が必要。
• エ ○ 正しい。説明後に、内容を理解したことを確認することも必要。
• 条文: 解釈・運用の考え方13条関係4（3）電話重説の4要件（変更契約に限る）
• 引っかけ: 要件の一部だけで足りると誤解すること（4つすべてが必要）。
• まとめ: 電話重説（変更契約限定）は、4つの要件をすべて満たして初めて認められる。答えは4つ。

正解: 3. 契約期間中に賃貸住宅管理業者が商号を変更したが、組織運営に変更のない商号変更だったので、賃貸人に対し、その旨を通知しただけで、賃貸人に管理受託契約の締結時に交付する書面を再び交付することはしなかった。

• ① × 誤り。再委託先の変更を賃貸人に通知しないのは適切な対応ではない。
• ② × 誤り。地位承継の特約があっても、新賃貸人へ内容の分かる書類を交付することが望ましい。
• ③ ○ 正しい。組織運営に変更のない商号変更のみなら、締結時書面の再交付は不要。
• ④ × 誤り。全事項の締結時書面を交付していない場合、変更契約時に全事項を交付すべき。
• 条文: 解釈・運用の考え方14条第1項関係2「組織運営に変更のない商号…形式的な変更…交付は行わないこととして差し支えない」
• 引っかけ: 例外の範囲の取り違え（一部変更なのに全部省略、または逆に全部やり直す誤り）。
• まとめ: 商号だけの形式的変更は書面の再交付不要。ただし他の変更は原則どおり対応する。

正解: 1. 賃貸人から委託を受けようとする賃貸住宅管理業者は、業務管理者を２年以上経験した別の賃貸住宅管理業者の従業員に委託して、管理受託契約重要事項説明をさせることはできない。

• ① ○ 正しい。重説は委託を受けようとする賃貸住宅管理業者自らが行う必要があり、他社の従業員には委託できない。
• ② × 誤り。賃貸人がURである場合、重説は不要（施行規則30条7号）。
• ③ × 誤り。業務管理者の管理・監督のもとであれば、業務管理者以外の従業員でも説明できる。
• ④ × 誤り。子会社の従業員は自社とは別法人であり、自ら行う要件を満たさない。
• 条文: 解釈・運用の考え方13条関係1「賃貸人から委託を受けようとする賃貸住宅管理業者自らが行う必要がある」
• 引っかけ: 「自ら行う」の範囲の誤解（グループ会社や委託先を「自ら」に含めてしまう誤り）。
• まとめ: 重説は自社の従業員が、業務管理者の管理・監督のもとで行う。他社・子会社には委託できない。

正解: 1. 賃貸住宅管理業者の名称と説明をする者の氏名は記載するが、業務管理者の氏名は記載しないこととされている。

• ① × 誤り。業務管理者の氏名も、重説書面の「業務管理者」欄に記載する。
• ② ○ 正しい。賃借人からの家賃等から管理報酬を相殺して送金する場合、その旨を説明・記載する。
• ③ ○ 正しい。報酬に含まれていない通常必要な費用は記載事項である。
• ④ ○ 正しい。委託者は必要があるとき、管理業務の実施状況の報告を求めることができる。
• 条文: 管理受託契約重要事項説明書＜記載例＞「業務管理者」欄（氏名・事務所住所・連絡先を記載）
• 引っかけ: 記載不要の思い込み（説明者欄だけで足り、業務管理者欄は不要と誤解する）。
• まとめ: 重説書面には、説明する者とは別に業務管理者の氏名等も記載する。

正解: 3. 賃貸住宅管理業法施行前に締結された管理受託契約について、同法施行後に法令で定める全ての事項について管理受託契約重要事項説明を行っている場合、その後、報酬の額を変更するときの管理受託契約重要事項説明は、報酬に関する部分について改めて行えば足りる。

• ① × 誤り。商号だけの形式的な変更なら、締結時書面の再交付は不要。
• ② × 誤り。再委託先の変更だけなら、変更のあった事項について説明すれば足りる。
• ③ ○ 正しい。報酬額の変更なら、報酬に関する部分だけ改めて説明すれば足りる。
• ④ × 誤り。報酬額変更の重説は、委託者の承諾がなければ、説明後すぐに締結できない。
• 条文: 解釈・運用の考え方13条関係1「変更のあった事項について…説明すれば足りるものとする」
• 引っかけ: 例外の範囲の取り違え（一部の変更なのに全部やり直す、または逆に省略しすぎる誤り）。
• まとめ: 変更契約は、変わった事項だけ説明すればよい。ただし承諾なしに期間を空けず締結はできない。

正解: 2. 委任契約が解除されて終了した場合、契約当初に遡って解除の効力が生じる。

• ① ○ 正しい。委任契約は書面による合意がなくても成立する諾成契約である。
• ② × 誤り。委任の解除の効力は将来に向かってのみ生じ、遡って効力は生じない。
• ③ ○ 正しい。急迫の事情があるときは、委任終了後も必要な処分をしなければならない。
• ④ ○ 正しい。委任者の責めに帰せない事由で終了した場合、既履行割合に応じ報酬請求できる。
• 条文: 民法652条「第六百二十条の規定は、委任について準用する」（解除は将来に向かってのみ効力）
• 引っかけ: 効力の時点の誤り（遡及するか将来に向かってのみかを入れ替える誤り）。
• まとめ: 委任の解除は将来に向かってのみ効力を生じ、契約当初には遡らない。

正解: 4. ４つ

• ア ○ 適切。登録年月日と登録番号は施行規則31条1号の記載事項。
• イ ○ 適切。対象となる賃貸住宅の面積も説明事項に含まれる。
• ウ ○ 適切。賠償責任保険で補償されない損害がある場合、その旨を説明する。
• エ ○ 適切。契約の更新の方法についても事前に説明する。
• 条文: 施行規則31条2号「管理業務の対象となる賃貸住宅」（面積等を含む）
• 引っかけ: 数え落とし（面積のような細かい項目ほど対象外だと思い込む誤り）。
• まとめ: ア〜エはすべて記載・説明事項。答えは4つ。

正解: 2. １つ

• ア × 不適切。証明書の不提示だけで説明の効力が一律否定されるとの裏付けは確認できなかった。
• イ ○ 適切。業務管理者でない従業員が説明する場合、業務管理者の管理・監督のもとで行う。
• ウ ○ 適切。報酬変更の重説は、説明を受ける者の承諾があれば、期間を空けず締結できる。
• 条文: 解釈・運用の考え方13条関係1「業務管理者の管理及び監督の下に行われる必要がある」
• ※アの当否を裏付ける条文・解釈運用の文言は本調査で確認できず、報告に列挙する（答えは変更なし）。
• 引っかけ: 正しい記述を疑わせる誤り（イ・ウは実は適切。不適切なのはアの1つだけ）。
• まとめ: 不適切なのは1つ（ア）。イ・ウは施行規則・解釈運用どおりの正しい記述。

正解: 4. ４つ

• ア ○ 正しい。図面等の書類と説明内容を、十分理解できる程度に映像が視認できる環境が必要。
• イ ○ 正しい。双方の音声を十分聞き取れて、双方向でやりとりできる環境が必要。
• ウ ○ 正しい。説明を受ける人が、書面を確認しながら受けられる環境が必要。
• エ ○ 正しい。電話での説明を依頼していても、後からIT活用を希望されれば応じる必要がある。
• 条文: 解釈・運用の考え方13条関係4（2）「双方向でやりとりできる環境において実施していること」
• 引っかけ: 要件の一部だけを満たせば足りると誤解すること（4つすべてが必要）。
• まとめ: ア〜エはすべて正しい。IT重説は映像・音声・書面確認の要件をすべて満たして初めて対面と同等。

正解: 2. 相手が賃貸住宅管理業者であれば、説明は不要

• ① × 誤り。規模は説明義務の除外事由ではない。
• ② ○ 正しい。賃貸住宅管理業者は施行規則30条1号の除外対象で、説明は不要。
• ③ × 誤り。書面交付だけでは足りず、説明そのものが求められる（除外対象でない限り）。
• ④ × 誤り。相手の希望だけでは省略事由にならない。除外は施行規則30条の8者に限る。
• 条文: 施行規則30条1号「賃貸住宅管理業者」
• 引っかけ: 除外事由の取り違え（規模・希望・書面交付で代替できると誤解する）。
• まとめ: 説明が不要なのは、相手が施行規則30条の8者に該当するときだけ。

正解: 3. 加入を求める旨と、保険で補償される損害について会社が責任を負わない場合はその旨

• ① × 誤り。保険料の金額だけでなく、責任・免責に関する事項の説明が必要。
• ② × 誤り。保険会社名の説明だけでは足りない。
• ③ ○ 正しい。加入を求める旨と、補償される損害について会社が責任を負わない場合はその旨を説明する。
• ④ × 誤り。契約書記載の有無にかかわらず、重要事項説明として事前に説明が必要。
• 条文: 解釈・運用の考え方13条関係2（7）「賠償責任保険等への加入を求める場合…その旨を記載し、説明すること」
• 引っかけ: 説明範囲の狭めすぎ（金額や会社名だけで足りると誤解する）。
• まとめ: 責任・免責事項は、加入を求める旨と、免責となる場合の両方を説明する。