サブリース ― 「30年家賃保証」の中身と、勧誘・広告・重説の規制

正解: 2. 家賃支払義務を3か月分以上怠った場合でも、相当の期間を定めた催告が必要。

• ① × 誤り。催告が必要。
• ② ○ 正しい。18条1項、催告してもなお履行が無い時に解除できる。
• ③ × 誤り。転借人の同意は要件ではない。
• ④ × 誤り。期間満了前でも解除事由があれば解除できる。
• 条文: 特定賃貸借標準契約書18条1項
• 引っかけ: 「3か月分＝即解除」と数字だけで催告を省かせる型。
• まとめ: 3か月分の滞納でも、まず催告が必要。無催告解除は別の事由（反社会的勢力該当等）に限られる。

正解: 1. 国土交通大臣は、特定転貸事業者が国土交通大臣の指示に従わない場合でも、特定賃貸借契約に関する業務の全部の停止を命じることはできない。

• ① × 誤り（これが正解）。指示に従わない場合、34条1項により業務の全部又は一部の停止を命じることができる。
• ② ○ 正しい。勧誘者の違反も、特定転貸事業者への指示・監督処分の理由になり得る。
• ③ ○ 正しい。33条1項、誇大広告等の禁止違反は指示処分の対象。
• ④ ○ 正しい。34条3項、業務停止命令をしたときは公表しなければならない。
• 条文: 管理業法34条1項「…特定転貸事業者が前条第一項の規定による指示に従わないときは、その特定転貸事業者に対し、一年以内の期間を限り…業務の全部若しくは一部を停止すべきことを命ずることができる」
• 引っかけ: 「指示止まりで業務停止までは無い」と思わせる型。
• まとめ: 指示に従わなければ、1年以内の期間で業務停止命令まで進む。

正解: 2. 転借人に、期間満了で終了する旨の通知が必要で、通知から6か月で終了する。

• ① × 誤り。通知をしなければ終了を対抗できない。
• ② ○ 正しい。借地借家法34条、通知の日から6か月で転貸借が終了する。
• ③ × 誤り。転借人の同意は要件ではない。
• ④ × 誤り。1年前という期間の定めはない。
• 条文: 借地借家法34条1項・2項
• 引っかけ: 「自動的に効力が及ぶ／同意が要る」と通知の要否をすり替える型。
• まとめ: 期間満了・解約申入れの終了は、転借人への通知＋6か月で効力が生じる。

正解: 2. 特定賃貸借契約締結時書面は、特定賃貸借契約を締結したときに遅滞なく交付しなければならない。

• ① × 誤り。特定賃貸借契約と管理受託契約は別の契約類型であり、両書面の兼用可否は契約内容次第で、一律に「兼ねることはできない」とは言えない。
• ② ○ 正しい。31条1項、契約締結後は遅滞なく締結時書面を交付する。
• ③ × 誤り。契約内容に変更が無い更新であれば、その都度新規作成が必須とまでは言えない。
• ④ × 誤り。電磁的提供に必要なのは相手方の「承諾」であって、承諾自体が書面によるものに限定されているわけではない。
• 条文: 管理業法31条1項「特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結したときは、当該特定賃貸借契約の相手方に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない」
• ※ ①・③・④は、選択肢1・3・4の細かい前提（兼用不可・毎回作成必須・承諾は書面限定）を断定的に狭めており、その部分の一次資料での明文確認はできていない。誤りの判定は答え（②が正しい）に影響しない。
• まとめ: 「遅滞なく」という時期の要件が31条の核心。

正解: 2. 契約が終了し、本物件の返還があったときは、貸主は遅滞なく敷金を返還しなければならない。

• ① × 誤り。「遅滞なく」の期限がある。
• ② ○ 正しい。7条3項、返還があったときは遅滞なく全額返還。
• ③ × 誤り。分別管理が必要。
• ④ × 誤り。7条に定めがある。
• 条文: 特定賃貸借標準契約書7条3項「甲は、本契約が終了し、本物件の返還があったときは、遅滞なく、敷金の全額を乙に返還しなければならない」
• 引っかけ: 「自由な時期でよい」と期限をぼかす型。
• まとめ: 敷金の返還は「遅滞なく」。分別管理も必要。

正解: 4. 入居者からの苦情対応のみを行い維持及び修繕を行っていない場合であっても、そのことを特定賃貸借契約重要事項説明書に記載し説明することが望ましい。

• ① × 誤り。特定賃貸借契約と管理受託契約それぞれの重説義務・書面は別制度だが、一体契約の場合の書面の作り方は事案により、一律に別書面を義務付ける明文はない。
• ② × 誤り。ガイドラインは、読むべき旨の記載に加え、太枠・太字・波下線等で強調することを求めている。
• ③ × 誤り。共用部分の管理負担の有無・分担も、賃貸住宅の維持保全に関する事項として記載すべき。
• ④ ○ 正しい。実施していない業務がある場合も、その事実を記載・説明することが望ましいとされる。
• 条文: 管理業法30条1項「特定転貸事業者は…当該特定賃貸借契約を締結するまでに…書面を交付して説明しなければならない」
• 引っかけ: 「記載不要」「求められていない」と、説明を省ける方向に誘導する型。
• まとめ: 重説は、やっていることだけでなく「やっていないこと」も伝えるのが望ましい。

正解: 2. 民泊を認める場合、住宅宿泊事業法によるか、国家戦略特区法によるかを明記する。

• ① × 誤り。頭書（転貸の条件）で貸主が承諾するかどうかを定める。
• ② ○ 正しい。4条2項の定めのとおり。
• ③ × 誤り。認めるかどうかは契約次第。
• ④ × 誤り。借主・貸主間の合意事項。
• 条文: 特定賃貸借標準契約書4条2項
• 引っかけ: 「一切関与できない／自由に決めてよい」と当事者の関与を消す型。
• まとめ: 民泊を認める場合は、根拠法の別（住宅宿泊事業法／国家戦略特区法）まで明記する。

正解: 2. 国土交通大臣は、特定転貸事業者に対し賃貸住宅管理業法第33条１項の指示処分を行った場合、対象となる違反行為の軽重に応じ、公表するか否かを判断する。

• ア ○ 正しい。不当な勧誘（29条違反）は33条の指示処分の対象。
• イ × 誤り。33条3項、指示をしたときは「公表しなければならない」と義務規定であり、軽重に応じた裁量はない。
• ウ ○ 正しい。34条1項、1年以内の期間で業務の全部又は一部の停止を命じることができる。
• 条文: 管理業法33条3項「国土交通大臣は、前二項の規定による指示をしたときは、その旨を公表しなければならない」
• 引っかけ: 「公表するかどうかは裁量」と、義務規定を裁量規定に見せる型。
• まとめ: 指示処分の公表は義務。「軽重に応じて判断する」という裁量の余地はない。

正解: 1. 事業年度経過後、3か月以内に作成する。

• ① ○ 正しい。施行規則48条3項の定め。
• ② × 誤り。1年ではなく3か月。
• ③ × 誤り。契約ごとではなく事業年度ごと。
• ④ × 誤り。期限は明確に定められている。
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則48条3項「特定転貸事業者は、第一項の書類…を事業年度ごとに当該事業年度経過後三月以内に作成し、遅滞なく営業所又は事務所ごとに備え置くものとする」
• 引っかけ: 期間の数字（3か月・1年）を入れ替える型。
• まとめ: 業務状況調書は事業年度後3か月以内に作成、備え置いた日から3年間保存。

正解: 3. 特定賃貸借契約が終了した場合に賃貸人が特定転貸事業者の転貸人の地位を承継することとする定めを設ける場合は、その旨に加えて、賃貸人が転貸人の地位を承継した場合に正当な事由なく入居者の契約更新を拒むことはできないことを説明しなければならない。

• ① × 誤り。家賃改定日の説明だけでは足りず、借地借家法32条の減額請求についても説明が要る。
• ② × 誤り。更新できる旨だけでなく、更新拒絶に正当事由が必要な旨も説明義務がある。
• ③ ○ 正しい。地位承継後、賃貸人は正当事由なく入居者の更新を拒めないことも説明対象になる。
• ④ × 誤り。正しい説明のさせ方は「32条の適用があり特約で排除できない」という整理で、選択肢の対比は不正確。
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則45条3号「賃貸の条件並びにその変更に関する事項」
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則45条12号「特定賃貸借契約の更新及び解除に関する事項」
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則45条13号「特定転貸事業者の権利義務の承継に関する事項」
• 引っかけ: 「地位承継＝入居者との関係もそのまま」を見落とさせる型。
• まとめ: 説明事項は、家賃・更新・地位承継のいずれも「入居者保護がどう続くか」まで含む。

正解: 2. 締結時書面は、契約締結後、遅滞なく交付しなければならない。

• ① × 誤り。締結「後」遅滞なく。
• ② ○ 正しい。31条1項の定め。
• ③ × 誤り。内容が重なっていても構わない（標準契約書があれば代替可）。
• ④ × 誤り。義務である。
• 条文: 管理業法31条1項「特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結したときは…遅滞なく…書面を交付しなければならない」
• 引っかけ: 30条（締結前）と31条（締結後）の時期を入れ替える型。
• まとめ: 締結時書面は「契約後、遅滞なく」が期限。

正解: 3. 特定賃貸借契約の相手方が賃貸住宅管理業者である場合、特定賃貸借契約重要事項説明は省略してもよい。

• ① × 誤り。説明者に実務経験年数などの資格要件は法令上課されていない。
• ② × 誤り。「1週間以上」は法定義務ではなく、ガイドラインが望ましいとするに留まる。
• ③ ○ 正しい。相手方が賃貸住宅管理業者等、専門知識・経験を有する者なら説明を省略できる。
• ④ × 誤り。30条は締結前の説明義務で、契約期間中の変更を契約更新時に説明する明文義務はない。
• 条文: 管理業法30条1項「特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結しようとするときは…書面を交付して説明しなければならない」
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則44条「法第三十条第一項の国土交通省令で定める者は、次に掲げる者とする」
• 引っかけ: 資格要件・期間の「数字」を作って厳しく見せる型。
• まとめ: 省略できるのは相手が専門知識・経験者（施行規則44条）の場合だけ。個人の大家には省略できない。

正解: 2. 1年以内

• ① × 誤り。
• ② ○ 正しい。34条1項「一年以内の期間を限り」。
• ③ × 誤り。
• ④ × 誤り。上限は明記されている。
• 条文: 管理業法34条1項「一年以内の期間を限り…業務の全部若しくは一部を停止すべきことを命ずることができる」
• 引っかけ: 期間の数字を長く（2年・上限なし）見せる型。
• まとめ: 業務停止命令の期間は1年以内。

正解: 1. 特定賃貸借契約を締結する特定転貸事業者が会社である場合については、その商号、住所、ファックス番号及び電子メールアドレス。

• ① × 誤り（これが正解）。施行規則45条1号は「商号、名称又は氏名及び住所」で、ファックス・メールは無い。
• ② ○ 正しい。家賃の支払方法は記載事項に含まれる。
• ③ ○ 正しい。維持保全の実施方法・費用分担は記載事項に含まれる。
• ④ ○ 正しい。転借人の資格その他の転貸の条件も記載事項に含まれる。
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則45条1号「特定賃貸借契約を締結する特定転貸事業者の商号、名称又は氏名及び住所」
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則45条10号「転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項」
• 引っかけ: 連絡先を実務感覚で水増しさせる型。
• まとめ: 記載事項は号ごとに決まっており、連絡先はファックス・メールまでは要求されていない。

正解: 2. 家賃の額・支払期日・方法に加え、家賃改定の時期と、32条により減額されることがある旨を説明する。

• ① × 誤り。減額の可能性も説明が必要。
• ② ○ 正しい。施行規則45条3号の賃貸条件・その変更に関する事項に当たる。
• ③ × 誤り。維持保全の費用分担も説明事項（45条5号）。
• ④ × 誤り。契約期間中でも解約されることがある旨や、損害賠償額の予定なども説明事項。
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則45条3号「賃貸の条件並びにその変更に関する事項」
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則45条5号「維持保全に要する費用の分担に関する事項」
• 引っかけ: 説明事項の一部だけを見せて「それで足りる」と思わせる型。
• まとめ: 重説は、家賃・期間・転貸条件・維持保全・費用分担・更新解除・損害賠償まで幅広く説明する。

正解: 3. 特定賃貸借標準契約書では、転借人が賃貸借の目的物を反社会的勢力の事務所に供していた場合には、借主は、催告をすることなく、転貸借契約を解除することができるとされている。

• ① × 誤り。標準契約書11条9項、借主が行う修繕はあらかじめ貸主と協議して行うものとされている。
• ② × 誤り。転貸を定期建物賃貸借にするかは、頭書（転貸の条件）で定める事項で、借主と転借人の全くの自由裁量ではない。
• ③ ○ 正しい。反社会的勢力の事務所供用は9条2項3号イに当たり、9条2項4号により催告不要で解除できる。
• ④ × 誤り。転借人の敷金は、借主の固有財産及び他の貸主の財産と分別して管理する（まとめて管理はできない）。
• 条文: 特定賃貸借標準契約書9条2項4号「乙は、転借人が第二号に規定する義務に違反した場合又は第三号イからハまでに掲げる行為を行った場合には、何らの催告も要せずして、転貸借契約を解除することができる」
• 条文: 特定賃貸借標準契約書9条3項「乙は…転借人から交付された敷金について…自己の固有財産及び他の賃貸人の財産と分別して管理しなければならない」
• 引っかけ: 「協議なしで決められる」「自由に決定できる」という言い換えで、協議・分別管理の義務を消す型。
• まとめ: 反社会的勢力への転貸・供用は無催告解除。敷金は分別管理が原則で、まとめて管理はできない。

正解: 2. 特定賃貸借標準契約書では、貸主が賃貸住宅の修繕を行う場合は、貸主はあらかじめ自らその旨を転借人に通知しなければならないとされている。

• ① ○ 正しい。3条3項、必要な情報提供がなかったために生じた借主の損害は貸主が負担する。
• ② × 誤り（これが正解）。貸主は「自ら」ではなく、借主を通じてあらかじめ転借人に通知しなければならない。
• ③ ○ 正しい。11条3項各号に掲げる費用（借主負担分等）は貸主に請求できない。
• ④ ○ 正しい。12条、維持保全の内容・連絡先は転借人へ書面又は電磁的方法で通知する。
• 条文: 特定賃貸借標準契約書11条4項「甲は…あらかじめ乙を通じて、その旨を転借人に通知しなければならない」
• 引っかけ: 「貸主が自ら」と主語をすり替える型。
• まとめ: 貸主から転借人への通知は、借主（乙）を通じて行うのが原則。

正解: 2. 貸主は、借主との合意に基づき定めた期日以外であっても、必要があると認めるときは、借主に対し、維持保全の実施状況に関して報告を求めることができる。

• ① × 誤り。13条1項の定期報告事項は維持保全の実施状況と転貸条件の遵守状況で、転借料の収納状況までは明記されていない。
• ② ○ 正しい。13条2項、貸主は期日以外でも必要があれば報告を求めることができる。
• ③ × 誤り。11条5項、修繕が必要な箇所を発見したら速やかに貸主に通知するのが原則で、定期報告まで待つものではない。
• ④ × 誤り。11条7項後段、緊急業務を承認なしに実施したときも、速やかに書面で内容・費用を通知しなければならない。
• 条文: 特定賃貸借標準契約書13条2項「甲は、必要があると認めるときは、乙に対し、維持保全の実施状況に関して報告を求めることができる」
• 条文: 特定賃貸借標準契約書11条7項「乙は…速やかに書面をもって、その業務の内容及びその実施に要した費用の額を甲に通知しなければならない」
• 引っかけ: 「定期報告まで待てる」「報告不要」と、速やかな通知義務を省略させる型。
• まとめ: 定期報告以外でも、貸主はいつでも報告を求められ、緊急業務も事後の通知が要る。

正解: 2. 特定転貸事業者が特定賃貸借契約を更新する際、賃貸人に支払う家賃を減額するのみでその他の条件に変更がなければ、特定賃貸借契約締結時書面の交付は不要である。

• ① ○ 正しい。31条は契約書と同時交付までは要求していない。
• ② × 誤り（これが正解）。家賃の減額のみでも記載事項（家賃額）の変更であり、締結時書面の交付は必要。
• ③ ○ 正しい。31条2項が準用する30条2項、電磁的提供には事前の承諾が必要。
• ④ ○ 正しい。43条、書面不交付は50万円以下の罰金。
• 条文: 管理業法31条1項2号「特定賃貸借契約の相手方に支払う家賃その他賃貸の条件に関する事項」
• 条文: 管理業法43条「第三十条第一項若しくは第三十一条第一項の規定に違反して、書面を交付せず…したときは…五十万円以下の罰金に処する」
• 引っかけ: 「金額が下がるだけなら軽微」と思わせる型。
• まとめ: 家賃額の変更は重要事項そのものなので、減額でも締結時書面の交付が要る。

正解: 4. 特定転貸事業者が賃貸住宅の維持保全を行う回数や頻度

• ア ○ 正しい。対象となる賃貸住宅の情報（施行規則45条2号）に、面積などの物件情報が含まれる。
• イ ○ 正しい。家賃の設定根拠も、賃貸の条件に関する事項（45条3号）の説明に含めて扱われる。
• ウ ○ 正しい。敷金の額も、賃貸の条件に関する事項（45条3号）に含めて説明される。
• エ ○ 正しい。維持保全の回数・頻度は45条4号に明記されている。
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則45条2号「特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅」
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則45条3号「賃貸の条件並びにその変更に関する事項」
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則45条4号「特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法」
• ※ 45条は号ごとに大きな括りで定められており、面積・設定根拠・敷金額は、対象物件や賃貸条件の説明の中に含めて扱われる（号の文言に個別の単語until列挙されているわけではない）。
• まとめ: 説明事項は、法令の号の文言そのものより広い範囲を含めて理解する必要がある。

正解: 2. 相手方とは、既に別の賃貸住宅について特定賃貸借契約を締結していたため、その契約と同じ内容については特定賃貸借契約重要事項説明書への記載を省略した。

• ① ○ 正しい。事前送付→一定期間後に説明→速やかに契約、はガイドラインが推奨する望ましい進め方。
• ② × 誤り（これが正解）。契約ごとに重説は必要で、別契約と同じ内容でも記載省略はできない。省略できるのは相手方が施行規則44条の専門知識経験者である場合だけ。
• ③ ○ 正しい。説明者に資格要件は課されていないため、無資格の従業者でもよい。
• ④ ○ 正しい。修繕業者を指定する条件も、維持保全の実施方法に関わる重要な事項として説明すべき。
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則44条「法第三十条第一項の国土交通省令で定める者は、次に掲げる者とする」
• 引っかけ: 「別契約と同じだから省略できる」と、契約ごとの独立性を消す型。
• まとめ: 重説の省略は「相手方の属性」だけが要件。契約内容が同じでも省略はできない。

正解: 4. 借地借家法上の賃料減額請求が可能であるにもかかわらず、その旨を表示せず、「10年家賃保証」と表示した。

• ア ○ 正しい。根拠なく「相場より高い」と表示するのは、実際より有利であると誤認させる表示に当たる。
• イ ○ 正しい。実際の費用負担の説明を欠いたまま「修繕費負担なし」と表示するのは誤認させる表示。
• ウ ○ 正しい。解除条件（違約金相当額）を隠して「いつでも解除できます」と表示するのは誤認させる表示。
• エ ○ 正しい。減額請求の可能性を示さず「10年家賃保証」と表示するのは、施行規則42条1号違反の典型例。
• 条文: 賃貸住宅管理業法28条「…実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない」
• 引っかけ: 根拠の無い好条件の強調と、リスク（費用・解除条件・減額可能性）の不表示をセットで見抜く。
• まとめ: 誇大広告の型は「保証・断定・好条件の強調」＋「リスクの不表示」の組合せで共通する。

正解: 1. 勧誘者は、特定転貸事業者から委託料を受け取って勧誘の委託を受けた者に限られない。

• ア ○ 正しい。委託料の受領は勧誘者の要件ではない。
• イ ○ 正しい。再委託を受けた第三者も勧誘者に該当する。
• ウ × 誤り。親会社が特定転貸事業者の場合、勧誘を行う子会社も勧誘者に当たり得る。
• エ × 誤り。誇大広告等の禁止（28条）も勧誘者に適用される。
• 条文: 管理業法28条「特定転貸事業者又は勧誘者…は…著しく事実に相違する表示を…してはならない」
• 引っかけ: 「委託料が無いから対象外」「親会社の話だから対象外」と要件を狭める型。
• まとめ: 勧誘者の該当性は、委託の形式や対価の有無ではなく、客観的な関係性で判断する。

正解: 4. 管理業法において、サブリース事業に対しては、行政による指示、業務停止等の監督処分がされ、また、罰則が科されることによって、事業の適正化の実効性が確保されるものとされているが、サブリース事業の適正化を図るための規定の適用対象は特定転貸事業者に限定されない。

• ① × 誤り。民間賃貸住宅のストック数は近年増加傾向にある。
• ② × 誤り。実際は所有者自らの全部実施は減り、管理業者への委託が増加している。
• ③ × 誤り。特定転貸事業者も、賃貸住宅管理業務を200戸以上営むなら別途登録義務を負い得る。
• ④ ○ 正しい。サブリース規制（28条〜34条）の適用対象は特定転貸事業者に限られず、勧誘者にも及ぶ。
• 条文: 管理業法28条「特定転貸事業者又は勧誘者…」
• 引っかけ: 「サブリース規制＝特定転貸事業者だけ」と限定させる型（第13話手順2・9と同じ）。
• まとめ: サブリース規制の適用対象は特定転貸事業者だけでなく、勧誘者にも及ぶ。

正解: 出題不備のため全員正解（試験実施機関の発表）

• ア × 誤り。45条の両罰規定により、行為者Dの雇用主であるA法人にも罰金刑が科される。
• イ ○ 正しい。45条は行為者本人を罰する規定で、行為に関与していない代表者B個人が当然に罰せられるわけではない。
• ウ ○ 正しい。C法人はDの使用者ではなく、45条の対象（A法人）に当たらないため罰せられない。
• エ × 誤り。42条2号により、違反行為をした従業員D本人（行為者）が罰せられる。
• 条文: 管理業法42条2号「第二十九条（第一号に係る部分に限る。）の規定に違反して、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げたとき」
• 条文: 管理業法45条「法人の代表者又は法人若しくは人の代理人、使用人その他の従業者が、その法人又は人の業務に関し…違反行為をしたときは、行為者を罰するほか、その法人又は人に対して各本条の罰金刑を科する」
• ※ 正しい組合せは「イ・ウ」だが、選択肢には無い（ア・イ／ア・ウ／イ・エ／ウ・エ の4通りのみ）。pastbank でも「出題不備・全員正解」と扱われており、本教材でも特定の正解番号は示さず、解説の考え方のみ示す。
• まとめ: 両罰規定は「行為者」と「その使用者である法人」を罰する規定で、無関係の第三者（元請けのC法人や、行為に関与していない代表者B個人）までは対象にしない。

補足: 出題不備・全員正解（正しい組合せ「イ・ウ」が選択肢に存在しないため、pastbank上も正解番号なし）

正解: 1. 特定転貸事業者と、再転貸を行うことを目的とする転借人との間で締結された転貸借契約は、特定賃貸借契約に該当する。

• ① ○ 正しい。転借人が更に転貸する事業目的なら、その転貸借契約自体が新たな特定賃貸借契約に当たる。
• ② × 誤り。留学中の一時的な転貸許容は、転貸を事業として営む目的ではなく該当しない。
• ③ × 誤り。転借料と賃料が同額でも、転貸を事業として営む目的があれば該当する。
• ④ × 誤り。転貸料の多寡を問わず一律に該当するとは言えず、事業目的性の判断が要る。
• 条文: 管理業法2条4項「賃借人が当該賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるもの」
• ※ 2条4項は「事業として転貸する目的」を要件にしており、賃料の多寡そのものが基準ではない。
• 引っかけ: 「転貸料が同額・多寡を問わず」という数字の言い換えで、事業目的性の判断を省かせる型。
• まとめ: 特定賃貸借契約の該当性は、転貸を事業として営む目的があるかで判断する。

正解: 4. 良好な経営実績が確保されたとの体験談を用いる広告については、「個人の感想です。経営実績を保証するものではありません。」といった打消し表示を明瞭に記載すれば、誇大広告に該当しない。

• ① ○ 正しい。相違を知れば通常誘引されない程度の相違があれば虚偽広告に当たる。
• ② ○ 正しい。「家賃保証」表示には、隣接箇所に32条の減額可能性の表示が必要。
• ③ ○ 正しい。「借上げ保証」表示にも、解除に関する事項（解約の可能性）の表示が必要。
• ④ × 誤り（これが正解）。打消し表示があっても、実質的な誤解を解消しなければ誇大広告に該当し得る。
• 条文: 賃貸住宅管理業法28条「…実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない」
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則42条1号・4号
• 引っかけ: 打消し表示を「免罪符」のように見せる型（第13話ヒヤリ2と同じ）。
• まとめ: 「保証」の文言には減額・解約の可能性を隣接表示。打消し表示は免罪符にならない。

正解: 2. 特定転貸事業者が、業務状況調書等を電磁的方法による記録で保存する場合には、電子計算機その他の機器を用いて明確に紙面に表示される状態に置かなければならない。

• ① × 誤り。業務状況調書等の作成・備置・閲覧義務（32条）は特定転貸事業者の義務で、勧誘者には課されていない。
• ② ○ 正しい。施行規則48条2項、電磁的記録は機器で明確に紙面表示できる状態で備え置く。
• ③ × 誤り。「主たる事務所にまとめて」ではなく、営業所又は事務所ごとに備え置く。
• ④ × 誤り。閲覧請求できるのは「相手方又は相手方となろうとする者」で、入居者（転借人）は32条の対象に含まれていない。
• 条文: 管理業法32条「特定転貸事業者は…書類を…営業所又は事務所に備え置き、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の求めに応じ、閲覧させなければならない」
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則48条2項
• 引っかけ: 「まとめて1か所」「入居者も対象」と、備置単位・閲覧請求者を広げる型。
• まとめ: 業務状況調書等は営業所・事務所ごとに備え置き、閲覧請求者は契約の相手方（オーナー側）に限られる。

正解: 1. 特定賃貸借標準契約書では、貸主は、借主が家賃支払義務を３か月分以上怠っている場合であっても、相当の期間を定めて当該義務の履行を催告することなく契約を解除することはできないとされている。

• ① ○ 正しい。18条1項、家賃3か月分以上の滞納でも、相当の期間を定めた催告をした上でなければ解除できない。
• ② × 誤り。民泊の可否は頭書「転貸の条件」欄で定める事項で、特約事項欄への記載が前提とはされていない。
• ③ × 誤り。3条2項、必要な情報を提供する義務は貸主（甲）側にあり、借主が書面で求めなければならないとは規定されていない。
• ④ × 誤り。21条3項、借主（乙）が転借人から交付されている敷金は、乙が甲に引き渡す仕組みで、転借人が直接貸主に交付するのではない。
• 条文: 特定賃貸借標準契約書18条1項「甲は、乙が次に掲げる場合において…相当の期間を定めて当該義務の履行を催告したにもかかわらず、その期間内に当該義務が履行されないときは、本契約を解除することができる」
• 条文: 特定賃貸借標準契約書21条3項「乙は、転借人から交付されている敷金…その他地位の承継に際し必要な書類を甲に引き渡さなければならない」
• 引っかけ: 催告の要否・当事者（誰が誰に渡すか）を入れ替える型。
• まとめ: 3か月滞納でも催告は必要。敷金は借主が貸主に引き渡す仕組みで、転借人が直接貸主に渡すのではない。

正解: 1. 特定転貸事業者からの委託があっても、契約の内容や条件等に触れずに、一般的なサブリースの仕組みを説明した者や、単に特定転貸事業者を紹介したに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。

• ① ○ 正しい。契約の内容・条件に触れず、単に業者を紹介するだけの者は勧誘者に該当しない。
• ② × 誤り。再委託を受けた第三者も勧誘者に該当する。
• ③ × 誤り。書面による明示委託がなくても、客観的な関係性から勧誘者と認められることがある。
• ④ × 誤り。不特定多数向けでも、特定事業者の内容・条件を具体的に伝えるものは勧誘に該当し得る。
• 条文: 管理業法28条「特定転貸事業者又は勧誘者（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者をいう。）」
• 引っかけ: 「委託の形式（書面・直接・再委託）」で範囲を狭めさせる型。
• まとめ: 勧誘者かどうかは、委託の形式ではなく、客観的にオーナーの意思形成に影響を与えているかで決まる。

正解: 2. 「家賃保証」との表示は、実際の特定賃貸借契約において定期的な家賃の見直しが予定されていないことを隣接する箇所に表示していれば、禁止される誇大広告等に該当しない。

• ① ○ 正しい。誘引に影響しない程度の軽微な相違は誇大広告に当たらない。
• ② × 誤り（これが正解）。「見直しが予定されていない」旨を表示しても、借地借家法32条により実際には減額請求され得る事実自体が消えるわけではなく、なお誤認を招き得る。
• ③ ○ 正しい。解約可能性を表示しなければ誇大広告に該当する。
• ④ ○ 正しい。実施していない維持保全業務をしているように見せる表示は誇大広告に該当する。
• 条文: 借地借家法32条「…契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」
• 引っかけ: 「見直しが無い」という表示自体で安心させ、32条の強行性を覆い隠す型。
• まとめ: 「保証」「見直しなし」といった表示は、32条の減額請求権と矛盾する限り誤認表示になり得る。

正解: 2. 特定転貸事業者の担当者が、相手方となろうとする者に、賃貸人からいつでも中途解約できると誤って告知した場合は、不当勧誘行為には該当しない。

• ① ○ 正しい。翻意を促すための面会強要は施行規則43条1号の威迫行為に当たる。
• ② × 誤り（これが正解）。誤ってでも事実と異なることを告げれば29条1号の不実告知に当たる。
• ③ ○ 正しい。29条1号は勧誘の際の告知行為自体を規制し、契約成立は要件ではない。
• ④ ○ 正しい。実質的に一体の勧誘とみなされる時点からは、早い段階からの告知が必要。
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則43条1号「相手方等を威迫する行為」
• 条文: 賃貸住宅管理業法29条1号「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」
• ※ 「誤って」告げた場合でも、結果として事実と異なれば規制の対象になり得る点に注意。
• 引っかけ: 「わざとじゃないから該当しない」と思わせる型。
• まとめ: 不実告知は「わざと」でなくても、事実と違う内容を告げた時点で問題になり得る。

正解: 3. 賃貸住宅管理業法施行前に締結されたマスターリース契約の契約期間が、同法施行後に満了し、契約を更新する場合、契約の内容に従前と変更がない場合であっても、特定賃貸借契約重要事項説明が必要である。

• ① ○ 正しい。管理受託契約とは別に、新たな特定賃貸借契約を結ぶ以上、重説が必要。
• ② ○ 正しい。相続人に対する説明は義務ではないが、望ましいとされる。
• ③ × 誤り（これが正解）。施行前契約の更新で内容変更が無い場合には、経過措置により重説を要しない扱いがある。
• ④ ○ 正しい。地位移転の場合、新賃貸人への書類交付が望ましいとされる。
• 条文: 管理業法30条1項「特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結しようとするときは…書面を交付して説明しなければならない」
• ※ 経過措置の詳細な条項番号までは、今回の一次資料調査では確認できていない（ガイドライン・解釈運用上の扱いとして記載）。
• 引っかけ: 「施行前契約でも一律に必要」と思わせる型。
• まとめ: 既存契約の更新で内容変更が無ければ、重説の要否は緩和され得る。

正解: 2. 賃貸人が賠償責任保険に加入しない場合は、その旨

• ① ○ 正しい。建物設備は対象賃貸住宅の情報（施行規則45条2号）に含まれる。
• ② × 誤り（これが正解）。賠償責任保険は「加入する場合」の免責範囲等の説明が中心で、未加入自体を記載する明文の要求は無い。
• ③ ○ 正しい。維持保全の実施状況の報告頻度は45条6号に明記される。
• ④ ○ 正しい。家賃が固定されない旨は、32条の趣旨として説明が必要な事項に含まれる。
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則45条6号「特定賃貸借契約の相手方に対する維持保全の実施状況の報告に関する事項」
• 引っかけ: 「未加入の場合も記載必須」と要件を広げる型。
• まとめ: 保険は「加入する場合」の内容説明が中心。未加入自体の記載までは求められていない。

正解: 3. 特定賃貸借契約を、定期建物賃貸借により締結する場合、家賃は減額できない旨の特約を定めていても、特定転貸事業者は家賃の減額請求ができる場合があることを建物所有者に説明しなければならない。

• ① ○ 正しい。設備ごとの費用負担者は維持保全の費用分担事項（45条5号）に含まれる。
• ② ○ 正しい。違約金に関する定めは45条7号に明記される。
• ③ × 誤り（これが正解）。定期建物賃貸借では、借地借家法38条7項により、増減請求権を排除する特約も有効であり、その場合は減額請求できる旨の説明は不要になる。
• ④ ○ 正しい。修繕費用の負担者は費用分担事項（45条5号）に含まれる。
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則45条5号「特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項」
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則45条7号「損害賠償額の予定又は違約金に関する事項」
• 引っかけ: 普通建物賃貸借（32条）と定期建物賃貸借（38条7項）の特約の効力の違いを混同させる型。
• まとめ: 定期建物賃貸借は、増減請求権を排除する特約も有効になり得る点が普通建物賃貸借と違う。

正解: 4. 借主は、建物の維持保全の実施状況について、貸主と合意した頻度で報告の期日を定めた場合は、それ以外の時期に貸主から求められても実施状況について報告する必要はない。

• ① ○ 正しい。3条2項、貸主は借主が維持保全を行うために必要な情報を提供しなければならない。
• ② ○ 正しい。8条2項、乙は甲の承諾の有無にかかわらず、反社会的勢力に賃借権を譲渡してはならない。
• ③ ○ 正しい。10条2項、維持保全業務の一部再委託はできる（一括再委託は10条3項で禁止）。
• ④ × 誤り（これが正解）。13条2項、貸主は合意した期日以外でも、必要があれば実施状況の報告を求めることができる。
• 条文: 特定賃貸借標準契約書13条2項「前項の規定による報告のほか、甲は、必要があると認めるときは、乙に対し、維持保全の実施状況に関して報告を求めることができる」
• 条文: 特定賃貸借標準契約書8条2項「乙は、甲の承諾の有無にかかわらず、本物件の全部又は一部につき、反社会的勢力に賃借権を譲渡してはならない」
• 引っかけ: 「合意した期日以外は求められない」と、貸主のいつでも報告請求できる権利を消す型。
• まとめ: 定期報告の期日を決めても、貸主はそれ以外の時期にも報告を求められる。

正解: 1. 転貸を事業として行うサブリースの場合、原賃貸借契約には借地借家法の適用はないが、転貸借契約には同法の適用がある。

• ア × 誤り。原賃貸借契約・転貸借契約のいずれも建物賃貸借であり、借地借家法の適用がある。
• イ ○ 正しい。転借人の故意による毀損は、転貸人（賃借人）の善管注意義務違反として、賃貸人に対する債務不履行にあたる。
• ウ × 誤り。613条1項後段、転借人は賃料の前払いをもって賃貸人に対抗できない。
• エ × 誤り。債務不履行解除の場合、613条3項ただし書の反対解釈により賃貸人は転借人に対抗できるが、それでも転貸借契約は「当然に」終了するのではなく、賃貸人が対抗して初めて終了する（自動終了ではない）。
• 条文: 民法613条1項後段「賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない」
• ※ エは「対抗できる」こと自体は正しいが、「当然に終了する」という当然終了の表現が不正確とされる点に注意。
• 引っかけ: 「転貸人の管理下＝原賃貸借に借地借家法の適用なし」と誤認させる型。
• まとめ: 原賃貸借・転貸借のどちらにも借地借家法は適用される。前払いは対抗要件にならない。

正解: 4. 特定転貸事業者が、一般的にみれば迷惑を覚えさせるような時間に、相手方が特定賃貸借契約の締結の拒否の意思表示をした以降も勧誘行為を継続することは、相手方が特定転貸事業者の事務所に訪問した際に行われた場合であっても、禁止される不当な勧誘等に該当する。

• ① × 誤り。転貸料の管理方法の不告知だけで直ちに不当勧誘に当たるとは言えない（判断に影響する重要な事項かどうかによる）。
• ② × 誤り。「いかなる場合も解除できない」という事実と異なる説明は、29条1号の不実告知に当たり得る。
• ③ × 誤り。「迷惑です」との意思表示の後の再勧誘は、施行規則43条4号（拒否後の執ような勧誘）に触れ得る。
• ④ ○ 正しい。拒否の意思表示後の迷惑な時間の勧誘継続は、場所（相手方の事務所内）を問わず該当し得る。
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則43条2号「迷惑を覚えさせるような時間に電話又は訪問により勧誘する行為」
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則43条4号「契約の締結又は更新をしない旨の意思…を表示した相手方等に対して執ように勧誘する行為」
• 引っかけ: 「場所や状況が違えば該当しない」と限定する型。
• まとめ: 拒否の意思表示後の勧誘継続や迷惑な時間の勧誘は、場所を問わず不当勧誘に当たり得る。

正解: 3. 特定賃貸借契約の勧誘者が、特定賃貸借契約の適正化を図るために必要があるとして、国土交通大臣から勧誘行為につき報告を求められたにもかかわらず、その報告を怠ったときは、30万円以下の罰金に処せられる。

• ① × 誤り。33条の指示は28条〜32条の管理業法違反を対象とするもので、借地借家法上の特約無効自体は直接の指示根拠ではない。
• ② × 誤り。業務停止命令の期間は「1年以内」であり、3年間という記述は誤り。
• ③ ○ 正しい。36条の報告徴収は特定転貸事業者等（勧誘者を含む）が対象で、違反すれば44条13号により30万円以下の罰金。
• ④ × 誤り。35条の申出は「何人も」できるとされ、直接の利害関係者に限定されない。
• 条文: 管理業法34条1項「一年以内の期間を限り…業務の全部若しくは一部を停止すべきことを命ずることができる」
• 条文: 管理業法36条1項「国土交通大臣は…特定転貸事業者等に対し、その業務に関し報告を求め…」
• 条文: 管理業法35条1項「何人も、特定賃貸借契約の適正化を図るため必要があると認めるときは…申し出て…」
• 引っかけ: 期間の数字（1年→3年）や、申出者の範囲を絞る型。
• まとめ: 業務停止は1年以内。報告徴収は勧誘者も対象。申出は誰でもできる。

正解: 4. 貸主が、借主に対し、民泊事業としての使用を目的とした転貸を許容する場合、住宅宿泊事業法に基づく事業か、国家戦略特区法に基づく外国人滞在施設経営事業かの別を明記する必要があるとされている。

• ① × 誤り。転貸借契約であることの転借人への開示は必須であり、賃貸借契約である旨の明示で代替できない。
• ② × 誤り。9条2項2号、転借人は「乙の承諾の有無にかかわらず」反社会的勢力へ転借権を譲渡・再転貸してはならないとされる。
• ③ × 誤り。21条1項、契約が終了した場合（解除による終了を除く）、貸主は転貸人の地位を当然に承継する。選択の余地はない。
• ④ ○ 正しい。4条2項、民泊を認める場合は住宅宿泊事業法によるか国家戦略特区法によるかを明記する。
• 条文: 特定賃貸借標準契約書4条2項「乙が住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業又は国家戦略特区法に基づく外国人滞在施設経営事業を目的として転貸することができるか否かについては、頭書（８）記載のとおりとする」
• 条文: 特定賃貸借標準契約書21条1項「本契約が終了した場合（第十九条の規定に基づき本契約が終了した場合を除く。）には、甲は、転貸借契約における乙の転貸人の地位を当然に承継する」
• 引っかけ: 「承諾の有無にかかわらず」を「承諾すれば認められる」に反転させる型。
• まとめ: 地位承継は当然承継（選択の余地なし）。民泊は根拠法の別まで明記する。

正解: 3. 特定転貸事業者は、ＩＴを活用した方法で特定賃貸借契約重要事項説明を実施する場合、説明の相手方が図面等の書類及び説明を十分に理解できる映像を視認できるか、又は、双方が発する音声を十分に聞き取ることができる環境で実施しなければならない。

• ① ○ 正しい。相手方の経営目的・意向の確認は、ガイドラインが求める望ましい対応。
• ② ○ 正しい。経験の有無にかかわらず、高齢者には状況を踏まえた慎重な説明が望ましい。
• ③ × 誤り（これが正解）。IT重説では「映像を視認でき、かつ、音声を聞き取れる」の両方の環境が必要で、「又は」でどちらか一方では足りない。
• ④ ○ 正しい。相手方の承諾がある場合を除き、重説書面の事前送付が求められる。
• 条文: 管理業法30条1項「特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結しようとするときは…書面を交付して説明しなければならない」
• 引っかけ: 「又は」と「かつ」を入れ替える型。
• まとめ: IT重説の環境要件は「映像も音声も」双方そろっていることが必要。

正解: 4. 特定賃貸借契約重要事項説明は、特定賃貸借契約について専門的知識及び経験を有する者として国土交通省令で定める者が相手方である場合には説明の省略が認められる。

• ① × 誤り。説明者に従業員証の提示を義務付ける明文はない。
• ② × 誤り。指揮命令系統にない者への実施は、実質的な委託にあたり適切ではないとされる。
• ③ × 誤り。相手方が代理権を付与した代理人に対する説明も認められる。
• ④ ○ 正しい。施行規則44条に定める専門知識・経験者が相手方なら、説明を省略できる。
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則44条「法第三十条第一項の国土交通省令で定める者は、次に掲げる者とする」
• 引っかけ: 「代理人には説明できない」と例外的な形を誤って一般化する型。
• まとめ: 重説を省略できるのは施行規則44条の専門知識・経験者が相手の場合だけ。

正解: 2. 特定賃貸借契約締結時書面については、その様式や文字のポイントが決められており、これを満たしていない書面を交付しても、特定賃貸借契約締結時書面の交付とは認められない。

• ① ○ 正しい。30条の重説書面と31条の締結時書面は別の制度で、内容が重複しても改めて締結時書面が要る。
• ② × 誤り（これが正解）。締結時書面の様式・文字ポイントについて法定の基準は無い。
• ③ ○ 正しい。電磁的提供は、出力可能で改変の有無を確認できる状態であることが必要。
• ④ ○ 正しい。契約の同一性を保った単純な期間延長は、新たな契約締結に当たらず締結時書面の交付は不要。
• 条文: 管理業法31条1項「特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結したときは…遅滞なく…書面を交付しなければならない」
• 引っかけ: 「様式・文字ポイントが決まっている」と、存在しない基準を作る型。
• まとめ: 締結時書面に法定の様式・文字ポイントは無い。中身（記載事項）が要件。

正解: 2. サブリース業者が行う特定賃貸借契約重要事項説明に当たり、テレビ会議等のＩＴを活用する場合、オーナーの承諾の有無にかかわらず、特定賃貸借契約重要事項説明書をあらかじめ送付しておく必要がある。

• ① ○ 正しい。説明者の資格に法律上の制限はないが、専門知識・経験者が望ましいとされる。
• ② × 誤り（これが正解）。IT重説の事前送付は、オーナーの承諾を得れば省略できる場合があり、「承諾の有無にかかわらず必要」とまでは言えない。
• ③ ○ 正しい。電子メールでの提供は、記録に残る方法での事前承諾が必要。
• ④ ○ 正しい。減額改定など一定の条件下では、電話による説明も認められる場合がある。
• 条文: 管理業法30条1項・2項（電磁的方法による提供の準用含む）
• 引っかけ: 「承諾の有無にかかわらず」と、緩和されている運用を一律の義務に見せる型。
• まとめ: IT重説の事前送付は、承諾があれば省略できる余地がある。

正解: 4. サブリース業者の行為規制のうち、誇大広告等の禁止及び不当な勧誘等の禁止は、勧誘者にも適用されるが、契約締結前における契約内容の説明・書面交付義務は、勧誘者への適用はない。

• ① × 誤り。勧誘者はマスターリース契約の勧誘者を指し、転貸借契約（転貸人・転借人間）の勧誘者は含まれない。
• ② × 誤り。明示の委託がなくても、客観的な関係性から勧誘者と認められることがある。
• ③ × 誤り。メリットを強調して締結の意欲を高める行為も、勧誘に含まれ得る。
• ④ ○ 正しい。誇大広告・不当勧誘の禁止は勧誘者にも及ぶが、30条の説明義務は及ばない。
• 条文: 管理業法28条「特定転貸事業者又は勧誘者（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者をいう。）」
• 引っかけ: 「勧誘者にも重説義務がある」と思わせる型（第13話ヒヤリ1と同じ）。
• まとめ: 勧誘者に及ぶのは広告・勧誘の規制だけで、重説・書面交付は特定転貸事業者本人の義務。

正解: 1. 建物所有者が原賃貸借契約の期間満了時に同契約の更新を拒絶することについては、借地借家法第28条の正当事由が求められない。

• ア × 誤り。原賃貸借の更新拒絶にも借地借家法28条の正当事由が必要。サブリースでも変わらない。
• イ ○ 正しい。613条1項により、転借人は原賃貸人に対し、原賃貸借・転貸借どちらの賃料額も超えない範囲で直接履行義務を負う。
• ウ × 誤り。613条は転借人が原賃貸人に義務を履行する規定で、転借人から原賃貸人への権利行使の根拠にはならない。
• エ × 誤り。613条3項により、合意解除は原則として転借人に対抗できない。
• 条文: 借地借家法28条「…正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」
• 条文: 民法613条1項「賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は…賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う」
• 条文: 民法613条3項「賃貸人は…合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない」
• ※ 転借人の直接履行義務は、原賃貸借・転貸借どちらの賃料額も超えない範囲に限られる。
• 引っかけ: 「サブリースだから正当事由は不要」と誤認させる型。
• まとめ: 転借人は原賃貸人に義務は負うが、原賃貸人に対して権利を直接行使できるわけではない。

正解: 1. 誇大広告等が禁止される事項は、「特定転貸事業者が支払うべき家賃」、「賃貸住宅の維持保全の実施方法」、「特定賃貸借契約の解除に関する事項」の３つのみである。

• ① × 誤り（これが正解）。誇大広告禁止事項は施行規則42条で4つ（家賃条件・維持保全の方法・費用分担・解除）と定められており、「3つのみ」は誤り。
• ② ○ 正しい。「○年家賃保証」のみの記載は、リスクを示さず有利誤認させる表示に当たる。
• ③ ○ 正しい。維持保全の実施方法には、内容だけでなく頻度も含まれる。
• ④ ○ 正しい。動画広告でも、重要な考慮要素は十分読める時間をかけて表示する必要がある。
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則42条「法第二十八条の国土交通省令で定める事項は、次に掲げる事項とする」（1号家賃条件・2号維持保全の実施方法・3号費用分担・4号解除に関する事項）
• 引っかけ: 禁止事項の「数」を実際より少なく見せる型。
• まとめ: 誇大広告の禁止事項は4つ（家賃・維持保全方法・費用分担・解除）。3つではない。

正解: 2. 社宅として使用させる目的で、転貸を事業として営むものでなければ、特定賃貸借契約に該当しない。

• ① × 誤り。転貸を事業として営む目的が無ければ該当しない。
• ② ○ 正しい。2条4項は「転貸する事業を営むことを目的として」を要件とする。
• ③ × 誤り。会社という理由だけで一律に除外されるわけではない。
• ④ × 誤り。従業員への貸与も転貸（612条）に当たり得る。
• 条文: 管理業法2条4項「賃借人が当該賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるもの」
• 引っかけ: 「会社が借りるから／社宅だから」で機械的に除外・該当を決めさせる型。
• まとめ: 該当性は「転貸を事業として営む目的」があるかどうかで判断する。

正解: 3. 管理業法28条（勧誘者の定義）

• ① × 誤り。2条4項は特定賃貸借契約の定義。
• ② × 誤り。2条5項は特定転貸事業者（実際に借りて転貸する者、ここでは佐々木さんの会社）の定義。
• ③ ○ 正しい。28条括弧書きが勧誘者（ここでは建設会社）を定義する。
• ④ × 誤り。30条は特定転貸事業者本人（佐々木さんの会社）の重説義務。
• 条文: 管理業法28条「勧誘者（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者をいう。）」
• 引っかけ: 似た条文番号を並べて選ばせる型。
• まとめ: 勧誘者の定義は28条の括弧書きにある。特定転貸事業者本人（佐々木さんの会社）とは別の主体。

正解: 2. ない。重説は特定転貸事業者本人の義務。

• ① × 誤り。勧誘者は契約の相手方ではない。
• ② ○ 正しい。30条の重説義務は特定転貸事業者本人に限られる。
• ③ × 誤り。そもそも義務が無い。
• ④ × 誤り。誇大広告・不当勧誘の禁止は及ぶ。
• 条文: 管理業法30条1項
• 引っかけ: 「契約の相手方だから義務がある」と主体を混同させる型。
• まとめ: 勧誘者に及ぶのは広告・勧誘規制だけ。重説は及ばない。

正解: 2. 借地借家法32条の借賃増減請求権は、特約でも排除できない。

• ① × 誤り。32条により増減請求ができる。
• ② ○ 正しい。32条は強行規定で、特約でも排除できない。
• ③ × 誤り。借主（サブリース業者）からの減額請求もできる。
• ④ × 誤り。協議が調わない場合に裁判になり得るが、許可制ではない。
• 条文: 借地借家法32条1項
• 引っかけ: 「保証」の言葉から、32条の強行性を忘れさせる型。
• まとめ: 32条の増減請求権は、貸主・借主どちらからも行使でき、特約で排除できない。

正解: 2. 貸主は、借主が使用するために必要な修繕を行う義務があるのが原則。

• ① × 誤り。原則は貸主負担。
• ② ○ 正しい。11条2項の原則。
• ③ × 誤り。転借人の自己負担が原則ではない。
• ④ × 誤り。11条に定めがある。
• 条文: 特定賃貸借標準契約書11条2項「甲は、乙が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない」
• 引っかけ: 負担者を安易に「常に」「すべて」と言い切らせる型。
• まとめ: 修繕費用は貸主負担が原則。頭書で借主負担の範囲を定めることもできる。

正解: 2. 解除による終了を除き、契約が終了すれば、貸主は転貸人の地位を当然に承継する。

• ① × 誤り。解除による終了の場合は対象外（21条1項括弧書き）。
• ② ○ 正しい。21条1項の原則。
• ③ × 誤り。当然承継であり、希望の有無は関係ない。
• ④ × 誤り。承継した契約内容は当然にそのまま引き継がれる。
• 条文: 特定賃貸借標準契約書21条1項「本契約が終了した場合（第十九条の規定に基づき本契約が終了した場合を除く。）には、甲は、転貸借契約における乙の転貸人の地位を当然に承継する」
• 引っかけ: 「選択できる／希望した場合のみ」と当然承継を任意に見せる型。
• まとめ: 地位の当然承継は、解除による終了の場合を除いて生じる。

正解: 2. 井上さんには説明が必要。省略できるのは相手方が専門知識・経験者の場合だけ。

• ① × 誤り。個人だからという理由では省略できない。
• ② ○ 正しい。施行規則44条の者（特定転貸事業者・賃貸住宅管理業者・宅建業者等）が相手の場合のみ省略できる。
• ③ × 誤り。説明者に資格要件はない。
• ④ × 誤り。締結前に説明する必要がある。
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則44条
• 引っかけ: 「個人だから」「資格者でなければ」と要件を誤って作る型。
• まとめ: 省略できるのは相手方が専門知識・経験者の場合だけ。個人の大家には必要。

正解: 2. 相手方の承諾を得て、電磁的方法により書面に記載すべき事項を提供できる。

• ① × 誤り。承諾が必要。
• ② ○ 正しい。30条2項の定め。
• ③ × 誤り。認められている。
• ④ × 誤り。書面を交付したものとみなされるだけで、記載事項の提供義務は残る。
• 条文: 管理業法30条2項「前項の規定による書面の交付に代えて…相手方となろうとする者の承諾を得て…電磁的方法により提供することができる」
• 引っかけ: 「ITだから書面交付は不要」と、みなし規定の意味を取り違える型。
• まとめ: IT重説（電磁的方法）は相手方の承諾が前提。

正解: 2. 32条は特約でも排除できない強行規定なので、この表示は誇大広告に該当し得る。

• ① × 誤り。32条は強行規定。
• ② ○ 正しい。減額される可能性を隠す表示は誇大広告に当たり得る。
• ③ × 誤り。注釈が無ければなおさら問題になる。
• ④ × 誤り。誇大広告の禁止（28条）は勧誘者にも及ぶ。
• 条文: 借地借家法32条1項
• 条文: 管理業法28条
• 引っかけ: 「注釈が無ければ問題ない」と免責の条件を逆にする型。
• まとめ: 「絶対」「保証」という断定表現は、32条の強行性と矛盾するため誇大広告になりやすい。

正解: 4. 特定転貸事業者の従業員数

• ① ○ 42条1号に該当。誤りの選択ではない。
• ② ○ 42条2号に該当。誤りの選択ではない。
• ③ ○ 42条4号に該当。誤りの選択ではない。
• ④ × これが正解。従業員数は42条の4事項に含まれない。
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則42条
• 引っかけ: 禁止事項に含まれない項目を紛れ込ませる型。
• まとめ: 誇大広告の禁止事項は4つ（家賃条件・維持保全方法・費用分担・解除）に限定される。

正解: 2. 拒否の意思表示をした後も、繰り返し勧誘する行為。

• ① × 誤り。丁寧な説明自体は問題ない。
• ② ○ 正しい。施行規則43条4号、拒否後の執ような勧誘は禁止される。
• ③ × 誤り。複数回の丁寧な説明自体は問題ない。
• ④ × 誤り。むしろ望ましい対応。
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則43条4号「契約の締結又は更新をしない旨の意思…を表示した相手方等に対して執ように勧誘する行為」
• 引っかけ: 丁寧な説明と、拒否後の執拗な勧誘を同列に扱わせる型。
• まとめ: 拒否の意思表示後の執ような勧誘は、不当勧誘等の禁止（29条・施行規則43条）に触れる。

正解: 2. 管理業法29条1号の不実告知

• ① × 誤り。広告表示の話ではない。
• ② ○ 正しい。勧誘の際に事実と異なることを告げる行為は29条1号。
• ③ × 誤り。重説の話ではない。
• ④ × 誤り。閲覧の話ではない。
• 条文: 管理業法29条1号「特定賃貸借契約の締結の勧誘をするに際し…故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」
• 引っかけ: 条文番号を似た号数にすり替える型。
• まとめ: 勧誘の際の事実と異なる発言は29条1号の不実告知に当たる。

正解: 2. 50万円以下の罰金

• ① × 誤り。それは3条1項の無登録営業等の罰則。
• ② ○ 正しい。43条の定め。
• ③ × 誤り。それは誇大広告等の禁止違反（44条10号）の罰則。
• ④ × 誤り。過料ではなく罰金。
• 条文: 管理業法43条「第三十条第一項若しくは第三十一条第一項の規定に違反して、書面を交付せず…したときは…五十万円以下の罰金に処する」
• 引っかけ: 罰則の金額（30万円・100万円）を他条文と混同させる型。
• まとめ: 締結時書面（31条）・重説書面（30条）の不交付は50万円以下の罰金。

正解: 2. 30万円以下の罰金

• ① × 誤り。50万円以下は締結時書面・重説書面の不交付。
• ② ○ 正しい。44条10号の定め。
• ③ × 誤り。それは29条1号違反の罰則（42条2号）。
• ④ × 誤り。明確に定められている。
• 条文: 管理業法44条10号「第二十八条の規定に違反して、著しく事実に相違する表示をし…したとき」
• 引っかけ: 書面不交付の罰則（50万円）と混同させる型。
• まとめ: 誇大広告等の禁止違反は30万円以下の罰金。

正解: 2. 両罰規定

• ① × 誤り。
• ② ○ 正しい。45条は「両罰規定」と呼ばれる。
• ③ × 誤り。それは民法715条の話。
• ④ × 誤り。それは民法719条の話。
• 条文: 管理業法45条「法人の代表者又は法人若しくは人の代理人、使用人その他の従業者が、その法人又は人の業務に関し…違反行為をしたときは、行為者を罰するほか、その法人又は人に対して各本条の罰金刑を科する」
• 引っかけ: 民法の不法行為責任（715条・719条）の名称と混同させる型。
• まとめ: 行為者本人とその使用者である法人の両方を罰する規定を「両罰規定」と呼ぶ。

正解: 2. 違う。サブリース規制（28条〜34条）は、登録の有無に関わらず、全ての特定転貸事業者・勧誘者に適用される。

• ① × 誤り。登録の有無は関係ない。
• ② ○ 正しい。登録（3条）とサブリース規制（28条〜34条）は別の柱。
• ③ × 誤り。戸数要件はサブリース規制には無い。
• ④ × 誤り。登録は3条、サブリース規制は28条〜34条で別建て。
• 条文: 管理業法3条「賃貸住宅管理業に係る賃貸住宅の戸数が二百戸であることとする」（施行規則3条）
• 条文: 管理業法28条〜34条
• まとめ: 管理業の登録制度とサブリース規制は別の柱。登録が無くてもサブリース規制からは逃れられない。

正解: 2. 管理受託契約

• ① × 誤り。うちはサブリース（転貸）はしていない。
• ② ○ 正しい。うちは管理受託契約で、井上さんの代理として管理業務を行う（第1〜2話）。
• ③ × 誤り。無償契約ではない。
• ④ × 誤り。入居者との契約類型の話であり、うちと井上さんの契約とは別。
• 条文: 賃貸住宅標準管理受託契約書（国交省ひな形）
• 引っかけ: 「サブリースをしている会社」という設定と混同させる型。
• まとめ: うち（ドアーズ賃貸管理）は管理受託契約で、サブリースは行っていない（world.md §4）。

正解: 2. 変更する部分についてのみ、重要事項説明が必要。ただし契約期間の延長のような形式的な変更は不要。

• ① × 誤り。変更部分に限られ、一から全部やり直す必要はない。
• ② ○ 正しい。変更部分について説明が必要だが、形式的な変更（期間延長等）は不要とされる。
• ③ × 誤り。実質的な内容変更があれば説明が必要。
• ④ × 誤り。書面交付は必要。
• 条文: 管理業法30条1項
• 引っかけ: 「一からやり直し」「全部不要」の両極端に振る型。
• まとめ: 重説は変更部分だけでよいが、形式的な変更にとどまるなら不要。

正解: 2. 原賃貸借の合意解除は転借人に対抗できないが、賃借人の債務不履行による解除権が既にあった時は対抗できる。

• ① × 誤り。ただし書きの例外がある。
• ② ○ 正しい。613条3項ただし書のとおり。
• ③ × 誤り。転借人の同意は要件ではない。
• ④ × 誤り。原則は対抗できない。
• 条文: 民法613条3項「賃貸人は…合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない」
• 引っかけ: 「常に」という言い切りで、ただし書の例外を消す型。
• まとめ: 合意解除は原則対抗できないが、既に債務不履行解除権があった時は対抗できる。

正解: 3. 日中の時間帯に、事前に約束を取り付けたうえで訪問し、資料を説明する行為。

• ① ○ 禁止行為に当たる（誤りの選択ではない）。
• ② ○ 禁止行為に当たる（誤りの選択ではない）。
• ③ × これが正解。事前の約束のもとでの日中の訪問・説明は、迷惑を覚えさせる時間の勧誘に当たらない。
• ④ ○ 禁止行為に当たる（誤りの選択ではない）。
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則43条2号「迷惑を覚えさせるような時間に電話又は訪問により勧誘する行為」
• 条文: 賃貸住宅管理業法施行規則43条4号「…執ように勧誘する行為」
• 引っかけ: 禁止行為の外形（時間帯・態様）を丁寧な対応とすり替える型。
• まとめ: 禁止されるのは、迷惑な時間・深夜長時間・執ような勧誘等の態様。日中の丁寧な説明自体は問題ない。

正解: 2. 誇大広告（著しく優良・有利と誤認させる表示）と、虚偽広告（著しく事実に相違する表示）

• ① × 誤り。比較広告は28条の類型ではない。
• ② ○ 正しい。28条は誇大広告と虚偽広告の2類型を禁止する。
• ③ × 誤り。おとり広告は宅建業法の話（第4話）。
• ④ × 誤り。虚偽広告も含まれる。
• 条文: 管理業法28条「著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない」
• 引っかけ: 他分野の広告規制（おとり広告・比較広告）と混同させる型。
• まとめ: 誇大広告等の禁止は「誇大広告」＋「虚偽広告」の2類型。

正解: 3. 特定賃貸借標準契約書では、転借人が賃貸借の目的物を反社会的勢力の事務所に供していた場合には、借主は、催告をすることなく、転貸借契約を解除することができるとされている。

正解: 2. 特定賃貸借標準契約書では、貸主が賃貸住宅の修繕を行う場合は、貸主はあらかじめ自らその旨を転借人に通知しなければならないとされている。

正解: 2. 貸主は、借主との合意に基づき定めた期日以外であっても、必要があると認めるときは、借主に対し、維持保全の実施状況に関して報告を求めることができる。

正解: 2. 特定転貸事業者が特定賃貸借契約を更新する際、賃貸人に支払う家賃を減額するのみでその他の条件に変更がなければ、特定賃貸借契約締結時書面の交付は不要である。

正解: 4. ４つ

正解: 2. 相手方とは、既に別の賃貸住宅について特定賃貸借契約を締結していたため、その契約と同じ内容については特定賃貸借契約重要事項説明書への記載を省略した。

正解: 4. ４つ

正解: 1. ア、イ

正解: 1. 国土交通大臣は、特定転貸事業者が国土交通大臣の指示に従わない場合でも、特定賃貸借契約に関する業務の全部の停止を命じることはできない。

正解: 4. 管理業法において、サブリース事業に対しては、行政による指示、業務停止等の監督処分がされ、また、罰則が科されることによって、事業の適正化の実効性が確保されるものとされているが、サブリース事業の適正化を図るための規定の適用対象は特定転貸事業者に限定されない。

正解: . ア、イ

補足: 出題不備・全員正解

正解: 1. 特定転貸事業者と、再転貸を行うことを目的とする転借人との間で締結された転貸借契約は、特定賃貸借契約に該当する。

正解: 4. 良好な経営実績が確保されたとの体験談を用いる広告については、 「個人の感想です。経営実績を保証するものではありません。」といった打消し表示を明瞭に記載すれば、誇大広告に該当しない。

正解: 2. 特定転貸事業者が、業務状況調書等を電磁的方法による記録で保存する場合には、電子計算機その他の機器を用いて明確に紙面に表示される状態に置かなければならない。

正解: 2. 特定賃貸借契約締結時書面は、特定賃貸借契約を締結したときに遅滞なく交付しなければならない。

正解: 3. 特定賃貸借契約の相手方が賃貸住宅管理業者である場合、特定賃貸借契約重要事項説明は省略してもよい。

正解: 3. 特定賃貸借契約が終了した場合に賃貸人が特定転貸事業者の転貸人の地位を承継することとする定めを設ける場合は、その旨に加えて、賃貸人が転貸人の地位を承継した場合に正当な事由なく入居者の契約更新を拒むことはできないことを説明しなければならない。

正解: 1. 特定賃貸借標準契約書では、貸主は、借主が家賃支払義務を３か月分以上怠っている場合であっても、相当の期間を定めて当該義務の履行を催告することなく契約を解除することはできないとされている。

正解: 1. 特定転貸事業者からの委託があっても、契約の内容や条件等に触れずに、一般的なサブリースの仕組みを説明した者や、単に特定転貸事業者を紹介したに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。

正解: 2. 「家賃保証」との表示は、実際の特定賃貸借契約において定期的な家賃の見直しが予定されていないことを隣接する箇所に表示していれば、禁止される誇大広告等に該当しない。

正解: 2. 特定転貸事業者の担当者が、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者に対し、賃貸人からいつでも中途解約できると誤って告知した場合は、不当勧誘行為には該当しない。

正解: 3. 賃貸住宅管理業法施行前に締結されたマスターリース契約の契約期間が、同法施行後に満了し、契約を更新する場合、契約の内容に従前と変更がない場合であっても、特定賃貸借契約重要事項説明が必要である。

正解: 2. 賃貸人が賠償責任保険に加入しない場合は、その旨

正解: 3. 特定賃貸借契約を、定期建物賃貸借により締結する場合、家賃は減額できない旨の特約を定めていても、特定転貸事業者は家賃の減額請求ができる場合があることを建物所有者に説明しなければならない。

正解: 4. 借主は、建物の維持保全の実施状況について、貸主と合意した頻度で報告の期日を定めた場合は、それ以外の時期に貸主から求められても実施状況について報告する必要はない。

正解: 1. １つ

正解: 4. 特定転貸事業者が、一般的にみれば迷惑を覚えさせるような時間に、相手方が特定賃貸借契約の締結の拒否の意思表示をした以降も勧誘行為を継続することは、相手方が特定転貸事業者の事務所に訪問した際に行われた場合であっても、禁止される不当な勧誘等に該当する。

正解: 3. 特定賃貸借契約の勧誘者が、特定賃貸借契約の適正化を図るために必要があるとして、国土交通大臣から勧誘行為につき報告を求められたにもかかわらず、その報告を怠ったときは、30 万円以下の罰金に処せられる。

正解: 4. 貸主が、借主に対し、民泊事業としての使用を目的とした転貸を許容する場合、住宅宿泊事業法に基づく事業か、国家戦略特区法に基づく外国人滞在施設経営事業かの別を明記する必要があるとされている。

正解: 3. 特定転貸事業者は、ＩＴを活用した方法で特定賃貸借契約重要事項説明を実施する場合、説明の相手方が図面等の書類及び説明を十分に理解できる映像を視認できるか、又は、双方が発する音声を十分に聞き取ることができる環境で実施しなければならない。

正解: 4. 入居者からの苦情対応のみを行い維持及び修繕を行っていない場合であっても、そのことを特定賃貸借契約重要事項説明書に記載し説明することが望ましい。

正解: 4. 特定賃貸借契約重要事項説明は、特定賃貸借契約について専門的知識及び経験を有する者として国土交通省令で定める者が相手方である場合には説明の省略が認められる。

正解: 2. 特定賃貸借契約締結時書面については、その様式や文字のポイントが決められており、これを満たしていない書面を交付しても、特定賃貸借契約締結時書面の交付とは認められない。

正解: 1. １つ

正解: 1. 特定賃貸借契約を締結する特定転貸事業者が会社である場合については、その商号、住所、ファックス番号及び電子メールアドレス

正解: 2. サブリース業者が行う特定賃貸借契約重要事項説明に当たり、テレビ会議等のＩＴを活用する場合、オーナーの承諾の有無にかかわらず、特定賃貸借契約重要事項説明書をあらかじめ送付しておく必要がある。

正解: 4. サブリース業者の行為規制のうち、誇大広告等の禁止及び不当な勧誘等の禁止は、勧誘者にも適用されるが、契約締結前における契約内容の説明・書面交付義務は、勧誘者への適用はない。

正解: 1. 誇大広告等が禁止される事項は、「特定転貸事業者が支払うべき家賃」、「賃貸住宅の維持保全の実施方法」、「特定賃貸借契約の解除に関する事項」の３つのみである。

正解: 2. １つ