大家さんの経営と業界 ― 税金・保険・お金の仕組み・世の中の動き

正解: 1. 200㎡までの部分について評価額が50％減額される

• ① ○ 正しい。貸付事業用宅地等は、200㎡までの部分について評価額が50％減額される。
• ② × 誤り。200㎡という面積の上限がある。
• ③ × 誤り。減額割合は50％で、80％ではない（80％は別の区分の割合）。
• ④ × 誤り。賃貸中の宅地（貸付事業用宅地等）にこそ使える特例。
• 条文: 国税庁タックスアンサーNo.4124「小規模宅地等の特例」
• 引っかけ: 減額割合（50％）を、別区分の割合（80％）にすり替える型。
• まとめ: 貸付事業用宅地等は、200㎡まで評価額50％減額。

正解: 1. 贈与に関し相続時精算課税制度を選択すると、この制度により令和５年に贈与を受けた場合、その贈与を受けた財産は相続財産に加算されることになるが、その加算される金額は贈与時の評価額と相続時の評価額のいずれか低い金額とされる。

• ① × 誤り。相続時精算課税を選ぶと、贈与財産は「贈与時の評価額」で相続財産に加算される。相続時の評価額と比べて低い方を選べるわけではない。
• ② ○ 正しい。相続放棄をした者は初めから相続人でなかったものとみなされ、代襲相続の原因にはならない。
• ③ ○ 正しい。基礎控除額は3,000万円＋600万円×法定相続人の数。妻と子3人の4人なら5,400万円。
• ④ ○ 正しい。貸付事業用宅地等は、200㎡までの部分について評価額を50％減額できる。
• 条文: 国税庁タックスアンサーNo.4102「相続税の基礎控除」、No.4124「小規模宅地等の特例」
• 引っかけ: 相続時精算課税の加算額を「低い方を選べる」とすり替える型。
• まとめ: 相続時精算課税は贈与時の価額で加算。基礎控除は3,000万円＋600万円×人数。小規模宅地は200㎡で50%減額。

正解: 2. 住宅の家賃は非課税、駐車場は課税

• ① × 誤り。駐車場の賃料は消費税の課税対象。
• ② ○ 正しい。住宅の家賃（1か月未満を除く）は非課税、駐車場・店舗の賃料は課税。
• ③ × 誤り。住宅の家賃は非課税。
• ④ × 誤り。住宅の家賃は非課税。
• 条文: 国税庁タックスアンサーNo.6226「住宅の貸付け」
• 引っかけ: 住宅と駐車場・店舗の課税区分を入れ替える型。
• まとめ: 住宅の家賃は非課税、駐車場・店舗の賃料は課税。

正解: 2. 所得税や住民税を支払った場合、これらの税金は不動産所得の計算上、必要経費に含めることができる。

• ① ○ 正しい。住宅の貸付け（1か月未満を除く）は消費税が非課税。
• ② × 誤り。所得税・住民税は、不動産所得の計算上、必要経費に含めることはできない。
• ③ ○ 正しい。住宅用地には固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）がある。
• ④ ○ 正しい。免税事業者から課税事業者になった場合の2割特例の説明。
• 条文: 国税庁タックスアンサーNo.6226「住宅の貸付け」
• 引っかけ: 必要経費になるものとならないものを混同させる型。
• まとめ: 所得税・住民税は必要経費にならない。

補足: 協議会発表で「出題不備・全員正解」とされた問題。②が明確に誤りだが、他の選択肢の細部にも解釈の余地があり、受験者全員が正解となる措置がとられた。

正解: 1. 暦年贈与は年110万円まで贈与税が非課税

• ① ○ 正しい。暦年贈与は、年110万円までの基礎控除がある。
• ② × 誤り。金額が違う。
• ③ × 誤り。基礎控除の範囲内なら贈与税はかからない。
• ④ × 誤り。同じ贈与者からの贈与では、相続時精算課税を選ぶと暦年課税には戻れない。
• 条文: 相続時精算課税制度と暦年課税の関係
• 引っかけ: 暦年課税の非課税枠の金額をずらす型。
• まとめ: 暦年贈与は年110万円まで非課税。

正解: 1. 父母や祖父母などの直系尊属から贈与を受けて子が一定の耐震性、省エネルギー性などを備えた良質な賃貸住宅を建てた場合、1,000万円まで贈与税が非課税となる。

• ① × 誤り。住宅取得等資金の贈与税の非課税特例は、受贈者が自ら居住する住宅が対象で、人に貸す賃貸住宅の新築には使えない。
• ② ○ 正しい。相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた宅地等は、原則として小規模宅地等の特例の対象外。
• ③ ○ 正しい。相続放棄をしても、基礎控除額の計算上の法定相続人の数には含める。
• ④ ○ 正しい。暦年課税110万円と相続時精算課税110万円は、贈与者が別なら、それぞれ別に使える。
• 条文: 国税庁タックスアンサーNo.4102「相続税の基礎控除」
• 引っかけ: 自己居住用の特例を、人に貸す賃貸住宅にも使えると錯覚させる型。
• まとめ: 住宅取得資金の贈与税非課税は、自ら住む住宅だけが対象。

正解: 2. 別契約の駐車場は課税、家賃に含めた駐車場は住宅と一体で非課税

• ① × 誤り。別契約の駐車場は課税対象。
• ② ○ 正しい。駐車場を家賃とは別に貸せば課税だが、住宅に付随して家賃に含めていれば、住宅と一体として非課税。
• ③ × 誤り。家賃に含めた駐車場は非課税になる。
• ④ × 誤り。1か月未満かどうかは、住宅の貸付けが課税になる条件で、駐車場の一体・別契約の話とは別。
• 条文: 国税庁タックスアンサーNo.6226「住宅の貸付け」（駐車場付き住宅の扱い）
• 引っかけ: 駐車場が家賃と一体か別契約かで課税が変わる点を無視させる型。
• まとめ: 駐車場は単独契約なら課税、家賃に含めて住宅と一体なら非課税。

正解: 1. サラリーマン等給与所得者は会社の年末調整により税額が確定するので、通常は確定申告をする必要はないが、不動産所得がある場合には、確定申告により計算・納付をしなければならない。

• ① ○ 正しい。給与所得者でも、不動産所得があれば確定申告で計算・納付をしなければならない。年末調整だけでは完結しない。
• ② × 誤り。個人の減価償却は原則が定額法。届出をすれば、建物以外の一部の資産は定率法を選べる（原則と例外が逆）。
• ③ × 誤り。登録免許税・登記費用等は必要経費にできるが、建築完成披露のための支出も必要経費にでき、取得価額に含まれるとは限らない。
• ④ × 誤り。収入に計上する金額は、実際に受領した額ではなく、その年に確定した額（未収賃料等を含む）が原則。
• 条文: 国税庁タックスアンサーNo.1370「不動産所得」、No.2100「減価償却のあらまし」
• 引っかけ: 原則と例外を入れ替える型（定率法と定額法）、必要経費と取得価額をすり替える型。
• まとめ: 給与所得者でも不動産所得は確定申告が必要。個人の減価償却は原則、定額法。

正解: 1. 固定資産税は課税標準が6分の1、都市計画税は3分の1になる

• ① ○ 正しい。小規模住宅用地（200㎡以下）は、固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税は3分の1になる。
• ② × 誤り。割合が違う。
• ③ × 誤り。住宅用地の特例により税額（の基礎となる課税標準）は軽減される。
• ④ × 誤り。200㎡を超える部分（一般住宅用地）は、軽減の割合が異なる（200㎡以下ほど大きくは軽減されない）。
• 条文: 地方税法（住宅用地に対する固定資産税・都市計画税の課税標準の特例）
• 引っかけ: 固定資産税と都市計画税の軽減割合（6分の1と3分の1）を入れ替える型。
• まとめ: 小規模住宅用地（200㎡以下）は、固定資産税6分の1・都市計画税3分の1。

正解: 2. 不動産所得において事業的規模による不動産貸付とは、貸付規模がおおむね５棟又は10室以上など社会通念上事業と称するに至る程度の不動産貸付をいう。

• ① × 誤り。免税事業者からの仕入れでも、インボイス制度の経過措置により、期間内は一定割合の仕入税額控除が認められる。
• ② ○ 正しい。事業的規模の目安は、おおむね5棟又は10室以上という基準（5棟10室基準）。
• ③ × 誤り。都市計画税も固定資産税と同じく、毎年1月1日時点の所有者に課税される（4月1日ではない）。
• ④ × 誤り。建物の賃貸借契約書は印紙税の課税文書ではなく、記載金額があっても印紙税は課されない。
• 条文: 国税庁タックスアンサーNo.6226「住宅の貸付け」、No.1373「事業的規模の判定」、No.7140「印紙税額の一覧表」
• 引っかけ: 固定資産税と都市計画税の課税基準日をずらす型。
• まとめ: 固定資産税・都市計画税はどちらも1月1日課税。事業的規模はおおむね5棟10室。建物の賃貸借契約書に印紙税はかからない。

正解: 1. 推定相続人や居住支援法人等を受任者とし、貸主自身が受任者になるのは避ける

• ① ○ 正しい。モデル契約条項では、推定相続人や居住支援法人・社会福祉法人等を受任者と想定しており、貸主自身が受任者になるのは避けるべきとされる。
• ② × 誤り。貸主自身が受任者になるのは、利益相反のおそれがあり避けるべきとされる。
• ③ × 誤り。入居者本人以外（推定相続人・居住支援法人等）も受任者になり得る。
• ④ × 誤り。誰を受任者にするかは、契約で選んで定める。
• 条文: 残置物の処理等に関するモデル契約条項（法務省・国土交通省 令和3年6月）
• 引っかけ: 貸主自身が受任者になってよいと思わせる型。
• まとめ: 受任者は推定相続人・居住支援法人等を想定し、貸主自身が受任者になるのは避けるべき。

正解: 4. 固定資産税評価額は、都道府県知事が決定する基準年度の初日の属する年の前年の１月１日の時点における評価額であり、３年ごとに評価替えが行われ、宅地の評価水準は公示価格の７割程度とされている。

• ① ○ 正しい。公示価格は地価公示法に基づき、国が毎年公表する。
• ② ○ 正しい。基準地価格は都道府県が調査・公表し、国土利用計画法の土地取引規制などに使われる。
• ③ ○ 正しい。相続税路線価は公示価格のおよそ8割程度が評価水準の目安。
• ④ × 誤り。固定資産税評価額を決定するのは市町村長（東京23区は都）で、都道府県知事ではない。
• 条文: 地価公示法、地方税法（固定資産税評価額の決定権者）、国税庁タックスアンサーNo.4602「土地家屋の評価」
• 引っかけ: 評価額を決定する主体（市町村長）を、別の主体（都道府県知事）にすり替える型。
• まとめ: 4つの土地価格は、公示価格・基準地価格・相続税路線価（8割）・固定資産税評価額（7割）。決定するのが誰かにも注意。

正解: 2. 外壁修繕の費用だけ

• ① × 誤り。所得税は必要経費に含まれない。
• ② ○ 正しい。修繕費は必要経費になる。
• ③ × 誤り。所得税は必要経費に含まれない。
• ④ × 誤り。修繕費は必要経費になる。
• 条文: 国税庁タックスアンサーNo.1370「不動産所得」
• 引っかけ: 必要経費になるものとならないものを混同する型。
• まとめ: 所得税・住民税は必要経費にならない。修繕費はなる。

正解: 2. 賃貸不動産経営において最も活用される損害保険は、保険業法上、第一分野に分類される。

• ① ○ 正しい。保険は、相互扶助の精神から生まれた助け合いの制度、という説明は正しい。
• ② × 誤り。損害保険は保険業法上、第二分野に分類される。第一分野は生命保険、第三分野は医療・介護等の保険。
• ③ ○ 正しい。地震保険は火災保険とセットでのみ加入でき、単独では契約できない。
• ④ ○ 正しい。借家人賠償責任保険は、火災・爆発・水ぬれ等で貸主に負う法律上の損害賠償責任を補償する。
• 条文: 失火ノ責任ニ関スル法律1条「民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス」
• 条文: 保険業法上の保険分野の区分、日本損害保険協会の解説
• 引っかけ: 第一分野と第二分野を入れ替える型。
• まとめ: 損害保険は第二分野。地震保険は単独契約不可。借家人賠償責任保険は貸主への賠償に備える。

正解: 2. 原則、毎年同じ額を計上する定額法による

• ① × 誤り。個人の減価償却は、利益に応じて自由に金額を変える方法ではない。
• ② ○ 正しい。個人の場合、原則は定額法で、毎年同じ額を計上する。
• ③ × 誤り。減価償却資産は、原則として償却しなければならない。
• ④ × 誤り。建物の減価償却費は不動産所得の必要経費になる。
• 条文: 国税庁タックスアンサーNo.2100「減価償却のあらまし」
• 引っかけ: 定額法を、利益調整できる方法だと誤解させる型。
• まとめ: 個人の減価償却は原則、定額法。毎年同じ額を計上する。

正解: 4. 借主保持と快適な環境整備、透明性の高い説明と報告、新たな経営管理手法の研究と提案、能動的・体系的管理の継続、非常事態における借主のサポートは、いずれも賃貸住宅管理業者に求められる役割である。

• ① × 誤り。維持保全業務等は居室部分に限らず、共用部分等も対象になる。
• ② × 誤り。契約条件の交渉等、すべてが貸主の代理行為にあたるとは限らない。
• ③ × 誤り。賃貸住宅管理業者には、資産運営の専門家としての役割も期待されている。
• ④ ○ 正しい。借主保持・透明性・新手法の研究・能動的管理・非常時対応が、管理業者に求められる役割。
• 条文: 賃貸住宅管理業者に求められる役割
• 引っかけ: 「〜わけではない」と役割を過小に言い切る型。
• まとめ: 賃貸住宅管理業者には、資産運営の専門家としての役割も期待される。

正解: 1. 賃貸不動産経営管理士は業務管理者として、管理受託契約重要事項説明書の交付、維持保全の実施、家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理、帳簿の備付け、貸主に対する定期報告、入居者からの苦情の処理に関する事項等を自ら実施する役割を担っている。

• ① × 誤り。業務管理者は、これらの事務を「自ら実施する」というより、管理・監督する役割が中心。
• ② ○ 正しい。管理・監督する役割と、自ら実施する役割の両方を担う。
• ③ ○ 正しい。サブリースの転借人への説明は、宅建業法に準じて行うことが期待される。
• ④ ○ 正しい。新たな政策課題への協力が求められる。
• 条文: 業務管理者の役割（管理・監督）
• 引っかけ: 「管理・監督」を「自ら実施」に置き換える型。
• まとめ: 業務管理者の中心は、自ら実施するだけでなく管理・監督する役割。

正解: 4. 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害が生じたときの損害賠償責任を、賃貸不動産の管理を受託した賃貸住宅管理業者が負うことはない。

• ① ○ 正しい。住生活基本計画は、子育て世帯等の賃貸住宅市場整備を掲げている。
• ② ○ 正しい。家賃債務保証業者登録簿は一般の閲覧に供される。
• ③ ○ 正しい。建物の床面積は、壁等の中心線で囲まれた部分（壁芯）で計算する（区分所有建物の専有部分を除く）。
• ④ × 誤り。管理業者も、事実上の支配（占有）があれば、工作物責任（民法717条）を負うことがある。
• 条文: 民法717条1項「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は…責任を負う」
• 引っかけ: 「負うことはない」と断定して、占有者としての責任の可能性を隠す型。
• まとめ: 管理業者も、占有者にあたれば工作物責任を負うことがある。

正解: 1. 障害者の差別の解消の推進に関する法律で禁止される行為を示した国土交通省のガイドライン（国土交通省所管事業における障害を理由とする差別の解消の促進に関する対応指針。平成29年３月国土交通省公表）は、宅地建物取引業者を対象としており、主として仲介の場面を想定した内容であるため、賃貸住宅管理業者の業務においては参考とならない。

• ① × 誤り。宅建業者向けのガイドラインでも、差別解消の考え方は賃貸住宅管理業者の業務にも参考になる。「参考とならない」は誤り。
• ② ○ 正しい。賃借人に不利な原状回復特約は、正当化する理由がなければ無効となり得る。
• ③ ○ 正しい。要配慮者の入居を拒まない住宅の登録には、国土交通省令の基準への適合が必要。
• ④ ○ 正しい。事実と異なる説明で契約させた場合、消費者契約法により取り消される場合がある。
• 条文: 国土交通省所管事業における障害を理由とする差別の解消の促進に関する対応指針（平成29年3月）
• 引っかけ: 対象が宅建業者だからといって「参考にならない」と切り捨てる型。
• まとめ: 宅建業者向けのガイドラインも、賃貸住宅管理業者の業務の参考になる。

正解: 1. 賃貸不動産経営管理士は、所属する賃貸住宅管理業者の積極的な指示がある場合に限り、重要な政策課題や新しい賃貸住宅の活用のあり方について制度設計を進め、実際の業務の管理及び監督や実施を担う等により、課題解決に関与する。

• ① × 誤り。所属先の積極的な指示がある場合に限られるのではなく、賃貸不動産経営管理士自身が主体的に関与することが期待される。
• ② ○ 正しい。住宅宿泊事業との親和性があり、専門家としての役割を担う資質を有する。
• ③ ○ 正しい。空き家所有者への助言を通じた役割。
• ④ ○ 正しい。住宅確保要配慮者への説明を通じた役割。
• 条文: 賃貸不動産経営管理士に期待される役割
• 引っかけ: 「指示がある場合に限り」と、主体的な関与を制限する型。
• まとめ: 賃貸不動産経営管理士は、指示を待たず主体的に政策課題に関与することが期待される。

正解: 3. 公的な土地の価格である固定資産税評価額は、公示価格の水準の６割程度とされている。

• ① ○ 正しい。地番と住居表示は、どちらも物件の所在を特定する手段。
• ② ○ 正しい。事業計画は建物の種類・規模・用途、資金調達、事業収支計画の3点が重要。
• ③ × 誤り。固定資産税評価額は、公示価格の水準のおよそ7割程度とされている（6割ではない）。
• ④ ○ 正しい。相続税路線価は公示価格の水準のおよそ8割程度。
• 条文: 国税庁タックスアンサーNo.4602「土地家屋の評価」
• 引っかけ: 固定資産税評価額の割合（7割）を、少しずらした数字（6割）にする型。
• まとめ: 固定資産税評価額は公示価格の7割程度、相続税路線価は8割程度。

正解: 3. 明瞭性の原則とは、企業会計は、すべての取引につき、正規の簿記の原則に従って、明瞭かつ正確な会計帳簿を作成しなければならないことをいう。

• ① ○ 正しい。企業会計原則は、慣習の中から公正妥当と認められた部分を要約したもの。
• ② ○ 正しい。一般原則・損益計算書原則・貸借対照表原則の3つで構成される。
• ③ × 誤り。選択肢の内容は「正規の簿記の原則」の説明であり、「明瞭性の原則」は、利害関係者に必要な会計事実を明瞭に表示するという原則。
• ④ ○ 正しい。取引の認識は、発生主義が望ましいとされる。
• 条文: 企業会計原則（一般原則）
• 引っかけ: 正規の簿記の原則と明瞭性の原則の説明を入れ替える型。
• まとめ: 明瞭性の原則は「表示」の明瞭さ、正規の簿記の原則は「記帳」の正確さ。

正解: 1. 「賃貸住宅の計画的な維持管理及び性能向上の推進について〜計画修繕を含む投資判断の重要性〜」（国土交通省平成31年３月公表）では、高経年建物の大幅な増加や居住者側のニーズの多様化を背景に、空室率の上昇や家賃水準の引下げのおそれがあることから、賃貸住宅の貸主が中長期的な視点のもとで計画修繕するなどの投資判断を行うことの重要性が述べられている。

• ① ○ 正しい。計画修繕を含む投資判断の重要性が指摘されている。
• ② × 誤り。一時金収入と賃料引上げへの依存を強化する考え方は、借り手市場では適切とされない。
• ③ × 誤り。借地借家法で保護されていても、借主を消費者と位置付けて保護する視点は必要とされる。
• ④ × 誤り。選択肢の内容は不動産業ビジョン2030の一部の紹介にとどまり、この設問では正しい記述として扱われていない。
• 条文: 国土交通省「賃貸住宅の計画的な維持管理及び性能向上の推進について」（平成31年3月）
• 引っかけ: 厳しい市場環境で「安易な一時金・値上げ依存」を正しいことのように見せる型。
• まとめ: 貸主には、中長期の投資判断としての計画修繕が求められる。

正解: 4. 所属する管理業者が「残置物の処理等に関するモデル契約条項」（法務省・国土交通省令和３年６月公表）に基づく解除事務受任者・残置物事務受任者である場合において、賃貸借契約中に借主が死亡した際の契約関係の処理につき、借主の相続人の意向による影響を排除する立場で関与する。

• ① ○ 正しい。政策課題への積極的な関与が期待される。
• ② ○ 正しい。住宅確保要配慮者への説明を通じた役割。
• ③ ○ 正しい。空き家所有者への助言を通じた役割。
• ④ × 誤り。受任者は、相続人の意向を排除する立場ではなく、相続人の意向にも配慮しながら事務を進める立場。
• 条文: 残置物の処理等に関するモデル契約条項（法務省・国土交通省 令和3年6月）
• 引っかけ: 「配慮する」を「排除する」に置き換える型。
• まとめ: 受任者は相続人の意向を排除せず、配慮しながら事務を行う。

正解: 2. 賃貸不動産経営管理士は、関係する法令やルールを遵守することはもとより、賃貸住宅管理業に対する社会的信用を傷つけるような行為や社会通念上好ましくない行為をしてはならないが、情報化社会の進展を背景として、自らの能力や知識を超える業務を引き受けることも認められる。

• ① ○ 正しい。人権意識の向上に努めるべき、という説明は正しい。
• ② × 誤り。自らの能力や知識を超える業務を引き受けることは認められない。コンプライアンス上、能力を超える業務は引き受けるべきではない。
• ③ ○ 正しい。管理受託契約に基づく管理業務は代理的な性格を持ち、利益相反に留意する必要がある。
• ④ ○ 正しい。コンプライアンスに反する手法を要請されても、高度の倫理観に基づき業務を行うべき。
• 条文: 賃貸不動産経営管理士に求められるコンプライアンスの考え方
• 引っかけ: 「認められない」を「認められる」に反転させる型。
• まとめ: 能力を超える業務は引き受けない。高い倫理観で行動するのがコンプライアンス。

正解: 4. 保険料は、保険会社が引き受けるリスクの度合いに比例するものでなければならず、例えば木造建物であれば構造上の危険度は同じであるため、保険料率は全国一律で定められている。

• ① ○ 正しい。保険はリスクの軽減・分散の手段になる。
• ② ○ 正しい。地震保険金額は火災保険金額の30〜50%の範囲内で、建物は5,000万円、家財は1,000万円が限度額。
• ③ ○ 正しい。失火責任法により、重過失以外は類焼被害の賠償責任を負わない。
• ④ × 誤り。地震保険の料率はどの会社でも同じだが、都道府県と構造によって異なり、「全国一律」ではない。
• 条文: 失火ノ責任ニ関スル法律1条「民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス」
• 条文: 地震保険制度の仕組み（建物5,000万円・家財1,000万円が限度額、政府が再保険を引き受ける官民共同の制度）
• 引っかけ: リスクに応じた料率の違いを「全国一律」と言い切る型。
• まとめ: 地震保険は建物5,000万円・家財1,000万円が上限。保険料率は地域・構造で異なる。

正解: 4. ３つ

• ア ○ 正しい。事業用の特例と居住用の特例は、重複して組み合わせて使うことはできない。
• イ ○ 正しい。1月15日完成の建物は、その年1月1日時点で存在しないため、その年の固定資産税は課税されない。
• ウ ○ 正しい。事業的規模＋複式簿記＋電子帳簿保存またはe-Taxで、青色申告控除は65万円。
• ④ ○ 正しい。ア・イ・ウの3つとも適切なので、選択肢は「3つ」。①〜③（なし・1つ・2つ）は誤り。
• 条文: 国税庁タックスアンサーNo.2072「青色申告特別控除」
• 引っかけ: 1つずつは正しくても、全部合わせると不適切だと錯覚させる型。
• まとめ: ア・イ・ウすべて正しく、正解は「3つ」。

正解: 1. プロパティマネージャーは、自らの業務に合理性があることについて、説明責任を負担しており、説明責任を果たすための客観的な根拠を準備しておかなければならない。

• ① ○ 正しい。プロパティマネージャーは、業務の合理性について説明責任と客観的根拠を持つべき。
• ② × 誤り。借主を引き留めることだけがアセットマネージャーの責務とは言えない。
• ③ × 誤り。資金運用の計画・決定・実施・管理は、プロパティマネジメントではなくアセットマネジメントの説明。
• ④ × 誤り。指示する側はアセットマネージャーで、プロパティマネージャーがその指示を受ける側。
• 条文: プロパティマネジメントとアセットマネジメントの役割分担
• 引っかけ: PMとAM、どちらが指示する側かを入れ替える型。
• まとめ: AMが投資方針を決め、PMが物件レベルの実務を担う。

正解: 4. 賃貸不動産経営管理士は、管理受託している賃貸不動産について、５〜10年程度の将来について、いつ、何を、どの程度、どのくらいの費用で修繕するかを示す長期修繕計画を作成して賃貸人に提案することにより、賃貸不動産経営を支援する役割を担うことが期待される。

• ① ○ 正しい。文書への記名と口頭説明が望ましい。
• ② ○ 正しい。予算未達の原因分析と対応策の提言が期待される。
• ③ ○ 正しい。物件状況報告書での課題・対策の提供が期待される。
• ④ × 誤り。長期修繕計画は、5〜10年程度ではなく、10〜30年程度の将来を示すもの。
• 条文: 賃貸不動産経営管理士の経営支援業務（長期修繕計画）
• 引っかけ: 長期修繕計画の対象期間を短く言い換える型。
• まとめ: 長期修繕計画は10〜30年程度の将来を示す。

正解: 1. なし

• ア ○ 正しい。空き家の賃貸活用には、経験不足や契約関係の特殊性などの阻害要因がある。
• イ ○ 正しい。居住支援協議会が住宅情報の提供等を行っている。
• ウ ○ 正しい。住生活基本計画は、新しい住まい方・防災・子育て・脱炭素などを掲げている。
• エ ○ 正しい。不動産業ビジョン2030はエリア価値の向上を官民共通の目標としている。
• 条文: 住生活基本計画、不動産業ビジョン2030
• 引っかけ: 全部正しいのに、どこかに誤りがあるはずだと思い込ませる型。
• まとめ: ア〜エすべて正しく、不適切なものは「なし」。

正解: 2. 流動化型（資産流動化型）の証券化は、お金を集めてから投資対象が決まるタイプであり、はじめに投資資金がある場合に行われる不動産証券化の仕組みである。

• ① ○ 正しい。証券化ではペーパーカンパニーがビークルとして使われる。
• ② × 誤り。「お金を集めてから投資対象が決まる」のは開発型（組成型）の説明。流動化型は、先に対象資産があり、それを裏付けに資金を集めるタイプ。
• ③ ○ 正しい。デットはエクイティに優先し、リターンは低い。
• ④ ○ 正しい。ノンリコースローンは責任財産が限定される。
• 条文: 不動産証券化の仕組み（流動化型・開発型）
• 引っかけ: 流動化型と開発型（組成型）の説明を入れ替える型。
• まとめ: 流動化型は先に資産、開発型は先に資金。

正解: 4. ３つ

• ア ○ 正しい。令和5年の新設住宅着工戸数は、貸家がいちばん多い。
• イ ○ 正しい。賃貸住宅管理業者登録制度の法制化は、不動産業ビジョン2030の重点検討課題の一つとされた。
• ウ ○ 正しい。令和5年12月13日施行の改正で、空家等活用促進区域や支援法人の指定などが規定された。
• ④ ○ 正しい。ア・イ・ウの3つとも適切なので、選択肢は「3つ」。①〜③（なし・1つ・2つ）は誤り。
• 条文: 国土交通省「建築着工統計調査報告」、不動産業ビジョン2030、空家等対策の推進に関する特別措置法の改正
• 引っかけ: 全部正しいのに、どこかに誤りがあるはずだと思い込ませる型。
• まとめ: ア・イ・ウすべて正しく、正解は「3つ」。

正解: 3. 私募リートは、運用期間の定めがあり、証券取引所に上場されておらず換金性が乏しい点で、Ｊリートとは異なる特性を有している。

• ① ○ 正しい。オフバランス（財務諸表の健全化）は証券化が必要とされた背景の一つ。
• ② ○ 正しい。GK-TK型は合同会社＋匿名組合契約の仕組み。
• ③ × 誤り。私募リートは運用期間の定めがない（無期限）のが一般的な特徴で、上場していない・換金性が乏しい点はJリートと異なるが、「運用期間の定めがある」がJリートとの違いという説明が誤り。
• ④ ○ 正しい。信託受益権や匿名組合持分の販売・勧誘には第二種金融商品取引業の登録が必要。
• 条文: 不動産証券化の仕組み（私募リート・Jリート）
• 引っかけ: 私募リートの「無期限」という特徴を「期限がある」と逆にする型。
• まとめ: 私募リートは無期限運用・非上場・換金性が乏しい点がJリートと異なる。

正解: 4. 10〜30年程度の将来について、いつ頃、何を、どのように、いくらくらいかけて修繕するかを示す長期修繕計画書を作成することは、賃貸住宅の資産価値を維持する上で重要な事務であり、賃貸不動産経営管理士が作成した場合は、専門家としての責任の所在を明確にするために、記名することが望ましい。

• ① × 誤り。管理業法の規律に加えて、民法・借地借家法等の規律も適用される。
• ② × 誤り。原状回復の範囲決定や明渡し事務にも、賃貸不動産経営管理士が関わることが求められる。
• ③ × 誤り。予算差異分析を税理士が作成することが義務付けられているという規定はない。
• ④ ○ 正しい。長期修繕計画書は10〜30年程度を示し、記名することが望ましい。
• 条文: 賃貸不動産経営管理士の経営支援業務（長期修繕計画）
• 引っかけ: 「適用されない」「求められない」「義務付け」と、実際には無い制限を作る型。
• まとめ: 長期修繕計画は10〜30年程度。記名して責任の所在を明確にする。

正解: 4. 火災保険において支払われる保険金には損害保険金と費用保険金があり、このうち費用保険金は、建物や家財の直接的な損害に対して支払われるものである。

• ① ○ 正しい。建物の用途で危険度が異なるため、物件の種類ごとに保険料が分かれる。
• ② ○ 正しい。地震保険料は損害保険料率算出機構の基準料率が使われ、どの保険会社で契約しても同じ料率になる。
• ③ ○ 正しい。リスクを全て避けることはできず、損害保険はその補償手段の一つ。
• ④ × 誤り。費用保険金は、建物・家財そのものの直接的な損害ではなく、臨時費用など間接的な費用を補償するもの。直接的な損害は損害保険金の説明。
• 条文: 火災保険における損害保険金と費用保険金の区分
• 引っかけ: 損害保険金と費用保険金の説明を入れ替える型。
• まとめ: 直接損害は損害保険金、臨時費用等は費用保険金。

正解: 3. 企業会計原則は、法令に定められたものではないが、すべての企業がその会計を処理するに当たって従わなければならない基準である。

• ① × 誤り。費用は経済的便益の減少であり、未払金・前受金等の勘定科目そのものの説明ではない。
• ② × 誤り。現金主義ではなく、発生主義で収益・費用を認識するのが適正。
• ③ ○ 正しい。企業会計原則は法令ではないが、企業が従うべき基準として扱われている。
• ④ × 誤り。財務諸表は、損益計算書とキャッシュフロー計算書の2つに限らず、貸借対照表なども含む。
• 条文: 企業会計原則の位置づけ
• 引っかけ: 発生主義と現金主義を入れ替える型。
• まとめ: 企業会計原則は法令ではないが、従うべき基準。取引は発生主義で認識する。

正解: 4. 火災等の事故によって賃貸している建物の賃料収入が得られなくなった場合、賃貸人が契約した火災保険に家賃収入特約が付帯されていても補償対象とならない。

• ① ○ 正しい。階下の入居者への賠償は、賃借人の個人賠償責任特約の対象。
• ② ○ 正しい。貸主への賠償は、賃借人の借家人賠償責任特約の対象。
• ③ ○ 正しい。配管など建物側が原因の水濡れは、賃貸建物所有者賠償特約の対象になり得る。
• ④ × 誤り。家賃収入特約が付帯されていれば、家賃が得られなくなった損害は補償対象となる。
• 条文: 火災保険の各種特約（個人賠償責任・借家人賠償責任・家賃収入特約）
• 引っかけ: 特約が付いているのに「対象とならない」と言い切る型。
• まとめ: 家賃収入特約は、家賃が得られなくなった損害を補償する。

正解: 3. 空家等活用促進区域は、市町村が区域や活用指針等を定め、用途変更や建替え等を促進する区域である。

• ① × 誤り。登記の義務化は不動産登記法の改正によるもので、空家対策法自体の柱ではない。
• ② × 誤り。特定空家になるおそれがある状態は「管理不全空家等」であり、「所有者不明空家」という別制度ではない。
• ③ ○ 正しい。空家等活用促進区域は、市町村が区域と活用指針を定め、用途変更や建替え等を促進する区域。
• ④ × 誤り。空家等管理活用支援法人は、財産管理制度の利用を市町村長に提案することも期待されている。
• 条文: 空家等対策の推進に関する特別措置法7条3項（空家等活用促進区域）、13条（管理不全空家等）
• 引っかけ: 「管理不全空家等」と「所有者不明空家」という別の概念を混同させる型。
• まとめ: 令和5年改正で、特定空家になる前の管理不全空家等への指導・勧告と、空家等活用促進区域が新設された。

正解: 1. 単身高齢者の居住の安定確保を図るため、住宅扶助費等の代理納付制度や残置物の取扱いに係る契約上の取扱いなどを説明し、賃貸人が家賃滞納等に対して感じる不安を払拭して、円滑な賃貸借につなげることが賃貸不動産経営管理士には期待される。

• ① ○ 正しい。代理納付制度や残置物の取扱いの説明を通じて、貸主の不安を払拭する役割が期待される。
• ② × 誤り。管理業者も、解除関係事務受任者・残置物関係事務受任者になり得る。
• ③ × 誤り。環境整備への関与ができないのではなく、賃貸不動産経営管理士の関与が期待される。
• ④ × 誤り。ガイドラインは、一定の要件（例えば自然死・長期間経過等）では告知不要とする場合を示しており、常に告知が必要とはしていない。
• 条文: 残置物の処理等に関するモデル契約条項、宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
• 引っかけ: 「〜できない」「〜する必要がある」と、実際には無い制限・義務を作る型。
• まとめ: 管理業者も受任者になり得る。告知ガイドラインは常に告知を求めるものではない。

正解: 4. 国土交通省総合政策局建設経済統計調査室「建築着工統計調査報告（令和６年計）」（令和７年１月31日公表）によると、令和６年の新設住宅着工戸数の利用関係別内訳では、貸家、分譲住宅、持家の順に数が多い。

• ① × 誤り。住宅数の増加が世帯数の増加を上回っているため、1世帯当たりの住宅数は減少ではなく、横ばいないし増加とされている。
• ② × 誤り。民営借家は1,568万4千戸で、総住宅数6,504万7千戸のおよそ24%。35.0%という割合は実際の調査結果と合わない。
• ③ × 誤り。空き家のうち最も多いのは売却用ではなく、賃貸用の空き家（443万6千戸）。
• ④ ○ 正しい。令和6年の新設住宅着工戸数は、利用関係別に見ると貸家がいちばん多い。
• 条文: 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」、国土交通省「建築着工統計調査報告」
• 引っかけ: 空き家の内訳（賃貸用が最多）を売却用にすり替える型、割合の数字を大きく変える型。
• まとめ: 新設住宅着工戸数は貸家がいちばん多い。空き家の内訳は賃貸用が最多。

正解: 1. 空き家率は13.8％で、過去最高だった

• ① ○ 正しい。令和5年調査の空き家率は13.8％で、過去最高。
• ② × 誤り。前回より下がったのではなく、過去最高を更新した。
• ③ × 誤り。解体が決まっているわけではない。
• ④ × 誤り。民営借家は、借家の中でいちばん多い種類。
• 条文: 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」
• 引っかけ: 過去最高（増加）を、逆の「下がった」に置き換える型。
• まとめ: 令和5年調査の空き家率は13.8％で過去最高。民営借家は借家の中で最多。

正解: 1. 相続税路線価は公示価格の8割程度、固定資産税評価額は7割程度

• ① ○ 正しい。相続税路線価は8割程度、固定資産税評価額は7割程度が評価水準の目安。
• ② × 誤り。割合が逆になっている。
• ③ × 誤り。公示価格と同額ではない。
• ④ × 誤り。固定資産税評価額のほうが公示価格より低い水準。
• 条文: 国税庁タックスアンサーNo.4602「土地家屋の評価」
• 引っかけ: 8割と7割の割合を入れ替える型。
• まとめ: 相続税路線価は公示価格の8割程度、固定資産税評価額は7割程度。

正解: 2. 合同会社が営業者となり、匿名組合契約で投資家から資金を集める仕組み

• ① × 誤り。株式発行の仕組みではない。
• ② ○ 正しい。GK−TK型は、合同会社（GK）が営業者、匿名組合（TK）契約で投資家から資金を集める仕組み。
• ③ × 誤り。国が買い取る仕組みではない。
• ④ × 誤り。銀行融資だけの仕組みではない。
• 条文: 不動産証券化の仕組み（GK-TK型）
• 引っかけ: 株式会社の株式発行と、合同会社＋匿名組合の仕組みを混同させる型。
• まとめ: GK-TK型は、合同会社＋匿名組合契約で資金を集める仕組み。

正解: 2. AMが投資方針を決め、PMに実務の指示をする

• ① × 誤り。指示する側が逆。
• ② ○ 正しい。AMが投資方針を決め、PMは物件レベルの実務を担う。
• ③ × 誤り。役割は異なる。
• ④ × 誤り。巡回や清掃の手配はPMの実務。
• 条文: プロパティマネジメントとアセットマネジメントの役割分担
• 引っかけ: 指示する側とされる側を入れ替える型。
• まとめ: AMが投資方針を決め、PMが物件レベルの実務を担う。

正解: 2. 能力を超える業務であることを伝え、対応を相談する

• ① × 誤り。能力を超える業務を安易に引き受けるべきではない。
• ② ○ 正しい。自らの能力や知識を超える業務は引き受けず、相談するのが望ましい。
• ③ × 誤り。適当な処理は倫理に反する。
• ④ × 誤り。責任を他者に押し付けるのは不適切。
• 条文: 賃貸不動産経営管理士に求められるコンプライアンス
• 引っかけ: 「能力を超えても何とかする」を正しいことのように見せる型。
• まとめ: 能力を超える業務は引き受けず、高い倫理観で対応する。

正解: 2. 特定の事業や資産の範囲だけが返済の引き当てになる

• ① × 誤り。全財産が引き当てになるのは通常のローン（リコースローン）。
• ② ○ 正しい。ノンリコースローンは、特定の事業・資産の範囲だけが返済の引き当てになる。
• ③ × 誤り。無利息という意味ではない。
• ④ × 誤り。国の保証制度ではない。
• 条文: ノンリコースローンの仕組み
• 引っかけ: 責任の範囲が限定される点を、無条件・無利息と混同させる型。
• まとめ: ノンリコースローンは、特定の事業・資産の範囲に責任が限定される。

正解: 2. 5棟又は10室以上

• ① × 誤り。目安の数字と違う。
• ② ○ 正しい。事業的規模の目安は、おおむね5棟又は10室以上（5棟10室基準）。
• ③ × 誤り。目安の数字と違う。
• ④ × 誤り。年収ではなく、棟数・室数が目安になる。
• 条文: 国税庁タックスアンサーNo.1373「必要経費」
• 引っかけ: 5棟10室という数字をずらす型。
• まとめ: 事業的規模の目安は、おおむね5棟又は10室以上。

正解: 1. おおむね10室以上に届かないため、事業的規模に当たらず、控除は最高10万円

• ① ○ 正しい。事業的規模の目安はおおむね5棟又は10室以上。メゾン井上は8戸のみで基準に届かず、青色申告控除は最高10万円にとどまる。
• ② × 誤り。8戸では事業的規模（おおむね10室以上）の基準に届かない。
• ③ × 誤り。控除額は事業的規模かどうかで最高65万円・55万円・10万円に分かれる。
• ④ × 誤り。5棟「又は」10室のいずれかで足り、両方は必要ない。
• 条文: 国税庁タックスアンサーNo.2072「青色申告特別控除」、No.1373「事業的規模の判定」
• 引っかけ: 「5棟又は10室」の「又は」を「かつ」にすり替える型。
• まとめ: 8戸では事業的規模の基準に届かず、控除は最高10万円にとどまる。

正解: 2. 収益・費用は発生主義で認識するのが望ましい

• ① × 誤り。現金主義ではなく、発生主義が望ましいとされる。
• ② ○ 正しい。企業会計原則では、発生主義で収益・費用を認識するのが望ましいとされる。
• ③ × 誤り。企業会計原則は法令ではないが、従うべき基準とされる。
• ④ × 誤り。一般原則、損益計算書原則、貸借対照表原則の3つで構成される。
• 条文: 企業会計原則
• 引っかけ: 発生主義と現金主義を入れ替える型。
• まとめ: 発生主義で収益・費用を認識するのが望ましい。

正解: 1. 地番・公図・登記事項証明書

• ① ○ 正しい。地番・公図・登記事項証明書は、物件調査で使う基本的な資料。
• ② × 誤り。物件調査に使う資料ではない。
• ③ × 誤り。物件調査に使う資料ではない。
• ④ × 誤り。物件調査に使う資料ではない。
• 条文: 企画提案書の物件調査項目
• 引っかけ: 必要な公的資料と、関係の無い個人情報を混同させる型。
• まとめ: 物件調査では、地番・公図・登記事項証明書などを確認する。

正解: 2. 1年間で人を泊められる日数は180日が上限

• ① × 誤り。365日ではなく上限がある。
• ② ○ 正しい。住宅宿泊事業では、人を宿泊させる日数は年間180日が上限。
• ③ × 誤り。旅館業法の許可制ではなく、届出制。
• ④ × 誤り。家主不在型では住宅宿泊管理業者への委託が義務づけられる場合がある。
• 条文: 住宅宿泊事業法（年間提供日数180日の上限）
• 引っかけ: 上限日数を「無制限」に置き換える型。
• まとめ: 住宅宿泊事業は、年間180日が宿泊させられる日数の上限。

正解: 3. 貸家がいちばん多い

• ① × 誤り。持家がいちばん多いわけではない。
• ② × 誤り。分譲住宅がいちばん多いわけではない。
• ③ ○ 正しい。新設住宅着工戸数の利用関係別の内訳では、貸家がいちばん多い。
• ④ × 誤り。利用関係別の内訳は公表されている。
• 条文: 国土交通省「建築着工統計調査報告」
• 引っかけ: 貸家・持家・分譲住宅の順位を入れ替える型。
• まとめ: 新設住宅着工戸数は、利用関係別に見ると貸家がいちばん多い。

正解: 1. 個人賠償責任特約（対象は階下の住人という第三者）

• ① ○ 正しい。階下の住人など第三者への賠償は、個人賠償責任特約の対象。
• ② × 誤り。借家人賠償責任保険は、入居者が「貸主」に対して負う賠償が対象で、階下の住人への賠償とは別物。
• ③ × 誤り。施設賠償責任保険は貸主が入る保険で、建物の管理不備による第三者への賠償に備える。
• ④ × 誤り。家賃収入特約は貸主向けで、家賃が得られなくなった損害に備える。
• 条文: 火災保険の各種特約（個人賠償責任特約は第三者への賠償、借家人賠償責任特約は貸主への賠償）
• 引っかけ: 賠償の相手（貸主か、階下の住人という第三者か）で保険の種類を入れ替える型。
• まとめ: 個人賠償責任特約は第三者への賠償、借家人賠償責任保険は貸主への賠償が対象。

正解: 2. 入居者が貸主に対して負う法律上の損害賠償責任を補償する保険

• ① × 誤り。それは家財保険の説明。
• ② ○ 正しい。借家人賠償責任保険は、入居者が貸主に対して負う法律上の損害賠償責任を補償する。
• ③ × 誤り。貸主側の責任を補償するのは、施設賠償責任保険等。
• ④ × 誤り。延焼被害の補償ではない。
• 条文: 借家人賠償責任保険の仕組み（対象は貸主への賠償。階下の住人など第三者への賠償は個人賠償責任特約が対象で、対象が異なる）
• 引っかけ: 貸主向けの保険と、第三者向けの個人賠償責任特約を混同させる型。
• まとめ: 借家人賠償責任保険は貸主への賠償、個人賠償責任特約は第三者（階下の住人等）への賠償が対象。

正解: 2. 解除関係事務受任者・残置物関係事務受任者を定めておく方法がある

• ① × 誤り。相続人の意向を一切無視するものではない。
• ② ○ 正しい。あらかじめ解除関係事務受任者・残置物関係事務受任者を定めておくモデル契約条項がある。
• ③ × 誤り。単身高齢者だからといって、入居を断ってよいわけではない。
• ④ × 誤り。残置物の処分には、契約上の手続きが必要。
• 条文: 残置物の処理等に関するモデル契約条項（法務省・国土交通省 令和3年6月）
• 引っかけ: モデル契約条項を「何でも無視できる制度」に見せる型。
• まとめ: 解除関係事務受任者・残置物関係事務受任者を定める方法がある。

正解: 2. 建物の賃貸借契約書には印紙税はかからない

• ① × 誤り。建物の賃貸借契約書は印紙税の課税文書ではない。
• ② ○ 正しい。建物の賃貸借契約書には、印紙税はかからない。
• ③ × 誤り。家賃の額にかかわらず、印紙税はかからない。
• ④ × 誤り。敷金の額によって印紙税が決まる、という制度ではない。
• 条文: 国税庁タックスアンサーNo.7140「印紙税額の一覧表」
• 引っかけ: 土地の賃借権設定契約書（課税文書）と、建物の賃貸借契約書（非課税）を混同させる型。
• まとめ: 建物の賃貸借契約書は、印紙税の課税文書ではない。

正解: 2. 1月1日時点

• ① × 誤り。4月1日ではない。
• ② ○ 正しい。固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に課税される。
• ③ × 誤り。契約の締結日ではない。
• ④ × 誤り。決算日ではない。
• 条文: 地方税法（固定資産税の賦課期日）
• 引っかけ: 課税の基準日をずらす型。
• まとめ: 固定資産税・都市計画税は、どちらも1月1日時点の所有者に課税される。

正解: 1. 建物5,000万円・家財1,000万円（どちらも上限で頭打ち）

• ① ○ 正しい。火災保険金額の30〜50%の範囲内としても、建物は5,000万円、家財は1,000万円が上限で、それ以上にはならない。
• ② × 誤り。50%の計算上は建物6,000万円・家財1,500万円でも、建物5,000万円・家財1,000万円の上限で頭打ちになる。
• ③ × 誤り。建物にも家財にも上限がある。
• ④ × 誤り。地震保険の料率・限度額は、どの保険会社で契約しても同じ。
• 条文: 地震保険制度の仕組み（建物5,000万円・家財1,000万円が限度額、火災保険金額の30〜50%の範囲内）
• 引っかけ: 火災保険金額に単純に割合を掛けて、上限で頭打ちになることを見落とさせる型。
• まとめ: 地震保険金額は、建物5,000万円・家財1,000万円が上限。どの会社でも同じ。

正解: 2. 出火元に重過失が無ければ、損害賠償を請求できない

• ① × 誤り。重過失が無ければ請求できない。
• ② ○ 正しい。失火責任法により、出火元に重大な過失が無い限り、損害賠償責任を問えない。
• ③ × 誤り。重過失が無ければ請求できない。
• ④ × 誤り。だからこそ、賃借人が借家人賠償責任保険に入る意味がある。
• 条文: 失火ノ責任ニ関スル法律1条「民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス」
• 引っかけ: 失火責任法の「重過失以外は免責」を無かったことにする型。
• まとめ: 失火責任法により、重過失以外は延焼被害の賠償責任を問えない。

正解: 2. 施設賠償責任保険

• ① × 誤り。それは入居者側の保険。
• ② ○ 正しい。施設賠償責任保険は、建物の管理不備等で第三者に損害を与えた場合の、貸主の賠償責任を補償する。
• ③ × 誤り。個人賠償責任特約は個人の日常生活上の賠償責任が中心。
• ④ × 誤り。家賃収入特約は家賃が得られなくなった場合の補償。
• 条文: 施設所有（管理）者賠償責任保険の仕組み
• 引っかけ: 貸主側の保険と借主側の保険を混同させる型。
• まとめ: 施設賠償責任保険は、建物の管理不備による第三者への賠償責任に備える。

正解: 1. 22年

• ① ○ 正しい。木造（住宅用）の法定耐用年数は22年。
• ② × 誤り。年数が違う（鉄骨造など他の構造の年数と混同している）。
• ③ × 誤り。年数が違う（RC造の年数と混同している）。
• ④ × 誤り。耐用年数は構造ごとに決まっており、築年数と連動する制度ではない。
• 条文: 減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一（木造・住宅用は22年）
• 引っかけ: 構造ごとの耐用年数の数字を、他の構造の年数にすり替える型。
• まとめ: 木造（住宅用）の法定耐用年数は22年。

正解: 2. 2,500万円の特別控除に加え、令和6年からは年110万円の基礎控除も使える

• ① × 誤り。令和6年からは、これとは別に年110万円の基礎控除も使える。
• ② ○ 正しい。相続時精算課税には2,500万円の特別控除があり、令和6年からは年110万円の基礎控除も併用できる。
• ③ × 誤り。金額が違う。
• ④ × 誤り。控除が無いわけではない。
• 条文: 相続時精算課税制度（特別控除2,500万円、令和6年からの基礎控除110万円）
• 引っかけ: 令和6年改正で追加された基礎控除の存在を無かったことにする型。
• まとめ: 相続時精算課税は2,500万円の特別控除＋令和6年からの年110万円の基礎控除。

正解: 3. 4,800万円

• ① × 誤り。3,000万円だけでは計算式が足りない。
• ② × 誤り。計算が違う。
• ③ ○ 正しい。3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円。
• ④ × 誤り。3,600万円は法定相続人2人の場合の計算になる。
• 条文: 国税庁タックスアンサーNo.4102「相続税の基礎控除」
• 引っかけ: 法定相続人の人数を数え間違えさせる型。
• まとめ: 基礎控除額は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数。

正解: 2. 私募リートは非上場で、換金性が乏しい

• ① × 誤り。私募リートは非上場。
• ② ○ 正しい。私募リートは証券取引所に上場しておらず、Jリートに比べて換金性が乏しい。
• ③ × 誤り。流動性はJリートのほうが高い。
• ④ × 誤り。上場の有無などで違いがある。
• 条文: 私募リートとJリートの違い
• 引っかけ: 上場・非上場の違いを無かったことにする型。
• まとめ: 私募リートは非上場で換金性が乏しい点がJリートと異なる。

正解: 1. 市町村が用途変更や建替え等を促進する区域

• ① ○ 正しい。空家等活用促進区域は、市町村が区域と活用指針を定め、用途変更・建替え等を促進する区域。
• ② × 誤り。国が買い取る制度ではない。
• ③ × 誤り。取り壊しだけが目的ではない。
• ④ × 誤り。民泊の禁止を目的とする区域ではない。
• 条文: 空家等対策の推進に関する特別措置法7条3項
• 引っかけ: 活用の促進を、取り壊しや禁止に置き換える型。
• まとめ: 空家等活用促進区域は、用途変更・建替え等の活用を促進する区域。

正解: 2. 管理不全空家等として、指導・勧告ができる

• ① × 誤り。特定空家になる前でも、市町村は動ける。
• ② ○ 正しい。管理不全空家等として、市町村長が指導・勧告できる。
• ③ × 誤り。強制的な取り壊しは、特定空家等に対する行政代執行等の別の手続き。
• ④ × 誤り。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が除外される場合がある。
• 条文: 空家等対策の推進に関する特別措置法13条（管理不全空家等）
• 引っかけ: 特定空家になる前は何もできないと思い込ませる型。
• まとめ: 管理不全空家等の段階でも、市町村は指導・勧告ができる。

正解: 1. 特定空家等と同様に、住宅用地の特例が除外される

• ① ○ 正しい。管理不全空家等として勧告を受けると、特定空家等と同様に、固定資産税の住宅用地特例が除外される。
• ② × 誤り。住宅用地の特例除外という税制上の影響がある。
• ③ × 誤り。軽減されるのではなく、特例が外れて負担が増える方向。
• ④ × 誤り。空家法の勧告は、固定資産税の住宅用地特例の適用に影響する。
• 条文: 空家等対策の推進に関する特別措置法13条（管理不全空家等）、住宅用地特例の除外
• 引っかけ: 「特定空家等だけの話」だと思い込ませ、管理不全空家等にも同じ効果が及ぶことを見落とさせる型。
• まとめ: 管理不全空家等の勧告でも、特定空家等と同様に住宅用地特例が除外される。

正解: 1. 令和2年制定、令和3年6月に全面施行された

• ① ○ 正しい。賃貸住宅管理業法は令和2年に制定され、令和3年6月に全面施行された。
• ② × 誤り。制定・施行の年が違う。
• ③ × 誤り。サブリースの誇大広告等の規制は、登録制度より先に動き出した。
• ④ × 誤り。段階的な施行の経緯がある。
• 条文: 賃貸住宅管理業法の制定・施行の経緯
• 引っかけ: 制定・施行の年や順序をずらす型。
• まとめ: 賃貸住宅管理業法は令和2年制定、令和3年6月全面施行。サブリース規制が先行した。

正解: 2. サブリースの誇大広告等の規制が先（令和2年12月15日）、登録制度は後（令和3年6月15日）

• ① × 誤り。順序が逆。
• ② ○ 正しい。サブリースの誇大広告等の禁止・不当勧誘の禁止等は令和2年12月15日に先行して施行され、登録制度等は令和3年6月15日に全面施行された。
• ③ × 誤り。施行日は異なる。
• ④ × 誤り。サブリース規制はすでに施行されている。
• 条文: 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の施行の経緯（令和2年12月15日・令和3年6月15日）
• 引っかけ: 登録制度とサブリース規制、どちらが先に施行されたかを逆にする型。
• まとめ: サブリース規制（令和2年12月15日）が先、登録制度（令和3年6月15日）は半年後。

正解: 2. 譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えるかどうかで扱いが分かれる

• ① × 誤り。所有期間の長さによって扱いが変わる。
• ② ○ 正しい。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれる。
• ③ × 誤り。譲渡所得にも税金がかかる。
• ④ × 誤り。所有期間も扱いに関係する。
• 条文: 国税庁タックスアンサー（譲渡所得の長期・短期の区分）
• 引っかけ: 「譲渡の日」ではなく「譲渡した年の1月1日」を基準に数える点を見落とさせる型。
• まとめ: 譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間5年超なら長期、5年以下なら短期。

正解: 2. 自用地の評価額から、借地権割合×借家権割合×賃貸割合の分を差し引いて評価する

• ① × 誤り。人に貸している分、自用地評価額より低く評価される。
• ② ○ 正しい。貸家建付地は、自用地評価額から借地権割合×借家権割合×賃貸割合の分を控除して評価する。
• ③ × 誤り。割合を足すのではなく、差し引く。
• ④ × 誤り。評価の対象外にはならない。
• 条文: 財産評価基本通達（貸家建付地の評価）
• 引っかけ: 評価額が上がるのか下がるのかを逆にする型。
• まとめ: 貸家建付地は、自用地評価額から借地権割合×借家権割合×賃貸割合の分を差し引いて評価する。

正解: 4. 借主保持と快適な環境整備、透明性の高い説明と報告、新たな経営管理手法の研究と提案、能動的・体系的管理の継続、非常事態における借主のサポートは、いずれも賃貸住宅管理業者に求められる役割である。

正解: 1. 賃貸不動産経営管理士は業務管理者として、管理受託契約重要事項説明書の交付、維持保全の実施、家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理、帳簿の備付け、貸主に対する定期報告、入居者からの苦情の処理に関する事項等を自ら実施する役割を担っている。

正解: 1. サラリーマン等給与所得者は会社の年末調整により税額が確定するので、通常は確定申告をする必要はないが、不動産所得がある場合には、確定申告により計算・納付をしなければならない。

正解: 4. 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害が生じたときの損害賠償責任を、賃貸不動産の管理を受託した賃貸住宅管理業者が負うことはない。

正解: 1. 障害者の差別の解消の推進に関する法律で禁止される行為を示した国土交通省のガイドライン（国土交通省所管事業における障害を理由とする差別の解消の促進に関する対応指針。平成 29 年３月国土交通省公表）は、宅地建物取引業者を対象としており、主として仲介の場面を想定した内容であるため、賃貸住宅管理業者の業務においては参考とならない。

正解: 1. 賃貸不動産経営管理士は、所属する賃貸住宅管理業者の積極的な指示がある場合に限り、重要な政策課題や新しい賃貸住宅の活用のあり方について制度設計を進め、実際の業務の管理及び監督や実施を担う等により、課題解決に関与する。

正解: 2. 賃貸不動産経営において最も活用される損害保険は、保険業法上、第一分野に分類される。

正解: 3. 公的な土地の価格である固定資産税評価額は、公示価格の水準の６割程度とされている。

正解: 3. 明瞭性の原則とは、企業会計は、すべての取引につき、正規の簿記の原則に従って、明瞭かつ正確な会計帳簿を作成しなければならないことをいう。

正解: 1. 「賃貸住宅の計画的な維持管理及び性能向上の推進について～計画修繕を含む投資判断の重要性～」（国土交通省平成 31 年３月公表）では、高経年建物の大幅な増加や居住者側のニーズの多様化を背景に、空室率の上昇や家賃水準の引下げのおそれがあることから、賃貸住宅の貸主が中長期的な視点のもとで計画修繕するなどの投資判断を行うことの重要性が述べられている。

正解: 4. 所属する管理業者が「残置物の処理等に関するモデル契約条項」（法務省・国土交通省令和３年６月公表）に基づく解除事務受任者・残置物事務受任者である場合において、賃貸借契約中に借主が死亡した際の契約関係の処理につき、借主の相続人の意向による影響を排除する立場で関与する。

正解: 2. 賃貸不動産経営管理士は、関係する法令やルールを遵守することはもとより、賃貸住宅管理業に対する社会的信用を傷つけるような行為や社会通念上好ましくない行為をしてはならないが、情報化社会の進展を背景として、自らの能力や知識を超える業務を引き受けることも認められる。

正解: 4. 保険料は、保険会社が引き受けるリスクの度合いに比例するものでなければならず、例えば木造建物であれば構造上の危険度は同じであるため、保険料率は全国一律で定められている。

正解: 3. ２つ

正解: 1. プロパティマネージャーは、自らの業務に合理性があることについて、説明責任を負担しており、説明責任を果たすための客観的な根拠を準備しておかなければならない。

正解: 4. 賃貸不動産経営管理士は、管理受託している賃貸不動産について、５～10年程度の将来について、いつ、何を、どの程度、どのくらいの費用で修繕するかを示す長期修繕計画を作成して賃貸人に提案することにより、賃貸不動産経営を支援する役割を担うことが期待される。

正解: 1. 贈与に関し相続時精算課税制度を選択すると、この制度により令和５年に贈与を受けた場合、その贈与を受けた財産は相続財産に加算されることになるが、その加算される金額は贈与時の評価額と相続時の評価額のいずれか低い金額とされる。

正解: 1. なし

正解: . 事務所・店舗などの賃料は消費税の課税売上であるが、住宅の貸付け（貸付期間が１か月未満のものを除く）による賃料は非課税売上である。

補足: 出題不備・全員正解

正解: 2. 流動化型（資産流動化型）の証券化は、お金を集めてから投資対象が決まるタイプであり、はじめに投資資金がある場合に行われる不動産証券化の仕組みである。

正解: 4. ３つ

正解: 1. 父母や祖父母などの直系尊属から贈与を受けて子が一定の耐震性、省エネルギー性などを備えた良質な賃貸住宅を建てた場合、1,000 万円まで贈与税が非課税となる。

正解: 3. 私募リートは、運用期間の定めがあり、証券取引所に上場されておらず換金性が乏しい点で、Ｊリートとは異なる特性を有している。

正解: 4. 10～30 年程度の将来について、いつ頃、何を、どのように、いくらくらいかけて修繕するかを示す長期修繕計画書を作成することは、賃貸住宅の資産価値を維持する上で重要な事務であり、賃貸不動産経営管理士が作成した場合は、専門家としての責任の所在を明確にするために、記名することが望ましい。

正解: 4. 火災保険において支払われる保険金には損害保険金と費用保険金があり、このうち費用保険金は、建物や家財の直接的な損害に対して支払われるものである。

正解: 3. 企業会計原則は、法令に定められたものではないが、すべての企業がその会計を処理するに当たって従わなければならない基準である。

正解: 4. 固定資産税評価額は、都道府県知事が決定する基準年度の初日の属する年の前年の１月１日の時点における評価額であり、３年ごとに評価替えが行われ、宅地の評価水準は公示価格の７割程度とされている。

正解: 2. 不動産所得において事業的規模による不動産貸付とは、貸付規模がおおむね５棟又は 10 室以上など社会通念上事業と称するに至る程度の不動産貸付をいう。

正解: 4. 火災等の事故によって賃貸している建物の賃料収入が得られなくなった場合、賃貸人が契約した火災保険に家賃収入特約が付帯されていても補償対象とならない。

正解: 3. 空家等活用促進区域は、市町村が区域や活用指針等を定め、用途変更や建替え等を促進する区域である。

正解: 1. 単身高齢者の居住の安定確保を図るため、住宅扶助費等の代理納付制度や残置物の取扱いに係る契約上の取扱いなどを説明し、賃貸人が家賃滞納等に対して感じる不安を払拭して、円滑な賃貸借につなげることが賃貸不動産経営管理士には期待される。

正解: 4. 国土交通省総合政策局建設経済統計調査室「建築着工統計調査報告（令和６年計）」 （令和７年１月 31 日公表）によると、令和６年の新設住宅着工戸数の利用関係別内訳では、貸家、分譲住宅、持家の順に数が多い。